{"id":8747,"date":"2026-09-27T15:39:30","date_gmt":"2026-09-27T13:39:30","guid":{"rendered":"https:\/\/placeforcapital.com\/?p=8747"},"modified":"2026-10-01T22:32:30","modified_gmt":"2026-10-01T20:32:30","slug":"im-immobilienmarkt-in-budapest-was-investoren-2027-wissen-sollten","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/2026\/09\/27\/budapest-property-market-what-investors-should-know-in-2027\/","title":{"rendered":"Budapest Immobilienmarkt: Was Investoren im Jahr 2027 wissen sollten"},"content":{"rendered":"<strong>Budapest geht 2027 mit einem starken Forint, langsamerem Immobilienpreiswachstum und mehr Wohnungen in den Startblock, was Euroinvestoren eine m\u00f6gliche W\u00e4hrungsverg\u00fcnstigung verschafft, falls der Forint von seinem derzeit ungew\u00f6hnlich hohen Niveau abweicht.<\/strong>\n\n<em>Forschungsdatum: 27. September 2026.<\/em>\n\nEin Apartment in Budapest im Wert von 70 Millionen HUF kostete laut offizieller Rate vom 25. September 2026 etwa 192.000 Euro. Bei einem unver\u00e4nderten Kurs von 400 HUF zu Euro w\u00fcrde der gleiche Preis 175.000 Euro betragen. Die Immobilie w\u00e4re vor der Senkung eines einzigen HUF des Verk\u00e4ufers fast 9% Euro billiger.\n\nDas ist die \u00fcbersehene Geschichte von 2027. Der Forint ist stark, die Preisdynamik in Budapest hat nachgelassen und die Bauunternehmer haben begonnen, selektive Zugest\u00e4ndnisse zu machen. Eine schw\u00e4chere W\u00e4hrung ist nicht garantiert, aber sie k\u00f6nnte ausl\u00e4ndischen Investoren einen zweiten Rabatt zus\u00e4tzlich zu besseren Verhandlungsm\u00f6glichkeiten bieten.\n<h2>Kurz zusammengefasst<\/h2>\n<ul>\n \t<li>Der offizielle EUR\/HUF-Kurs betrug am 25. September 2026 364,42. Ein Wechsel auf 380 oder 400 w\u00fcrde den Euro-Kosten eines unver\u00e4nderten Wohnungspreises in Forint um etwa 4% oder 9% senken.<\/li>\n \t<li>Die Wohnungspreise in Budapest sanken im zweiten Quartal 2026 um 0,6 Prozent auf Jahresbasis, w\u00e4hrend das j\u00e4hrliche Wachstum auf 8,3 Prozent zur\u00fcckging.<\/li>\n \t<li>Die Pachtgeb\u00fchren in Budapest lagen im August immer noch um 5,2 Prozent h\u00f6her als im Vorjahr und blieben damit ein Anhaltspunkt f\u00fcr das steigende Einkommen, auch wenn die Kaufpreisentwicklung nachgelassen hatte.<\/li>\n \t<li>Die Pipeline f\u00fcr Neubauprojekte ist gro\u00df, doch 78% der verf\u00fcgbaren Wohnungen sollen erst 2027 oder 2028 fertiggestellt sein. Die besten Chancen d\u00fcrften projektbezogen sein.<\/li>\n<\/ul>\n<h2>Der starke Forint ist Teil des Immobilienpreises<\/h2>\nDie <a href=\"https:\/\/www.mnb.hu\/en\/arfolyamok\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Offizieller Zinssatz der ungarischen Nationalbank<\/a> Am 25. September 2026 betrug der HUF 364,42 pro Euro ein ungew\u00f6hnlich hohes Niveau f\u00fcr 2026. F\u00fcr einen ausl\u00e4ndischen K\u00e4ufer ist dies heute sogar in Euro teurer als in Budapest, selbst wenn der lokale Preis nicht steigt.\n<figure class=\"wp-block-table\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Unver\u00e4nderte Budapester Preise<\/th>\n<th>EUR\/HUF-Kurs<\/th>\n<th>Kosten f\u00fcr einen Eurok\u00e4ufer<\/th>\n<th>Abweichung von 364,42<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>70 Millionen HUF<\/td>\n<td>364.42<\/td>\n<td>192.086 EUR<\/td>\n<td>Basis<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>70 Millionen HUF<\/td>\n<td>380<\/td>\n<td>184.211 Euro<\/td>\n<td>4.1% billiger<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>70 Millionen HUF<\/td>\n<td>400<\/td>\n<td>175.000 EUR<\/td>\n<td>8,9% g\u00fcnstiger<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\nEine Schw\u00e4che des Forint ist plausibel, da die W\u00e4hrung weiterhin von fiskalischen Nachrichten, Energieimporten, Risikobereitschaft und dem zuk\u00fcnftigen Zinsabstand beeinflusst wird. Die Analysten von MBH sagten im September, dass das fr\u00fchere Optimismusverm\u00f6gen geschwunden sei und negative Nachrichten den Wechselkurs erneut deutlich st\u00e4rker beeinflussen.\n\nEs handelt sich nicht um ein einseitiges Konsens. <a href=\"https:\/\/www.kbc.com\/en\/economics\/publications\/economic-perspectives-september-2026.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">KBCs Prognose f\u00fcr September<\/a> Das EUR\/HUF hielt in der ersten Jahresh\u00e4lfte 2027 bei 362 bis 365, w\u00e4hrend die MBH ein j\u00e4hrliches Durchschnittswert von 365 prognostizierte. Die Anlageentscheidung sollte daher auf Szenarien setzen und nicht behaupten, die Wechselkurse zu kennen. Ein K\u00e4ufer, der auf 400 HUF wartet, riskiert einen h\u00f6heren Immobilienpreis, w\u00e4hrend ein K\u00e4ufer, der jetzt einkauft, das Risiko einer geringeren Euro-W\u00e4hrung hat, falls der Forint nach dem Kauf schw\u00e4cht.\n\nDas n\u00fctzliche Prinzip ist einfach: Vergleichen Sie Immobilien in Budapest in beiden W\u00e4hrungen. F\u00fcr einen K\u00e4ufer, der mit dem Euro finanziert wurde, verbessert ein schw\u00e4cherer Forint die Kaufkraft. F\u00fcr einen bestehenden Eigent\u00fcmer, der sein Verm\u00f6gen in Euro misst, reduziert es diese.\n\n<figure class=\"wp-block-image alignwide size-full\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/placeforcapital.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/budapest-historic-residential-building-01.webp\" alt=\"Historisches Wohnhaus in Budapest\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Budapest\u2019s established apartment stock remains central to the city\u2019s investment profile. Photo: Envato Elements.<\/figcaption><\/figure>\n\n der Euro-Wert des Verm\u00f6genswertes und die Miete, es sei denn, die lokalen Preise und Einkommen steigen so stark, dass dies ausgleicht.\n<h2>Der Markt hat seine Geschwindigkeit ver\u00e4ndert<\/h2>\nNach einem au\u00dfergew\u00f6hnlichen Anstieg <a href=\"https:\/\/statisztika.mnb.hu\/sw\/static\/file\/MNB_Lakasarindex_2026Q2.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Hauspreisindex der Nationalbank Ungarns<\/a> In Budapest verzeichnete das Quartal 2026 einen Quartalsr\u00fcckgang um 0,6%. Das j\u00e4hrliche Wachstum verlangsamte sich von 15,9% auf 8,3 %.\n\nDie Preise waren immer noch h\u00f6her als ein Jahr zuvor, aber die Verk\u00e4ufer konnten den vorherigen Anstieg nicht mehr nutzen, um einen angemessenen Preis zu erzielen.\n\nBudapest war schneller teurer geworden, als seine Mieteninnahmen es nachstie\u00dfen konnten. Die Zentralbank sch\u00e4tzte das landesweite Wohnungsmarkt in Ungarn Ende 2025 auf 22,5 Prozent \u00fcber dem Niveau, das durch fundamentale Faktoren gerechtfertigt wird. Au\u00dferdem ergab sich, dass Anleger angesichts sinkender Renditen vorsichtiger wurden.\n\nEin langsamerer Markt gibt den K\u00e4ufern Zeit, H\u00e4user zu vergleichen, die Kondominiumfinanzen zu pr\u00fcfen und bei unvollst\u00e4ndigen Immobilienvertr\u00e4gen zu verhandeln.\n<h2>Die Versorgungswelle von 2027 ist real, aber ungleichm\u00e4\u00dfig verteilt.<\/h2>\nDie <a href=\"https:\/\/www.mnb.hu\/en\/publications\/reports\/housing-market-report\/housing-market-report-may-2026\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">M\u00e4rz 2026 \u2013 Wohnungsmarktbericht<\/a> In Budapest wurden 22.000 Wohnungen in Projekten, die noch in der Entwicklung sind oder zum Verkauf stehen, gez\u00e4hlt \u2013 ein Anstieg von 46% im Vergleich zum Vorjahr. Bis M\u00e4rz waren 9.490 davon verf\u00fcgbar, ein Rekord in der Serie der Zentralbank.\n\nDie \u00f6rtliche Detailinformation ist n\u00fctzlicher. Die Studie \u201eBudapesti Lak\u00e1spiaci Riport\u201c ergab f\u00fcr das dritte Quartal 9.747 verf\u00fcgbare Neubauimmobilien, von denen jedoch 37% f\u00fcr 2027 und 41% f\u00fcr 2028 geplant waren. Nur 9% waren bereits fertiggestellt. Die Verk\u00e4ufe sanken gegen\u00fcber dem Vorquartal um 38 Prozent, und 54% der Objekte mit einem ver\u00e4nderten Kaufpreis wurden reduziert.\n\nViele Bauunternehmer haben Lagerbest\u00e4nde, aber eine im Jahr 2028 zu versandende, reduzierte Einheit entspricht nicht einem im Januar vermieteten Fertigobjekt.\n\nKleinere Ein- und Zweizimmerwohnungen machten 63 Prozent der Neubauverk\u00e4ufe im dritten Quartal aus. Das unterst\u00fctzt die Liquidit\u00e4t, aber generische Investorenwohnungen werden st\u00e4rkerem Wettbewerb ausgesetzt sein. Layout, Verkehrsanbindung und der unmittelbare Mietkundennachschub werden wichtiger sein als die Kennzeichnung als Neubauobjekt.\n<h2>Die Mietnachfrage verleiht Budapest weiterhin den Vorteil.<\/h2>\nDie Kaufpreise hielten an, bevor die Mieten dies taten. <a href=\"https:\/\/www.ksh.hu\/s\/kiserleti-statisztika\/kiadvanyok\/kshingatlancom-lakberindex-2026-augusztus\/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Ungarischer Zentralstatistisches Amt und ingatlan.com Mietindex<\/a> In Budapest wurde berichtet, dass die Mieten im August um 0,9 Prozent und im Jahresvergleich um 5,2 Prozent gestiegen sind.\n\nEin konsistentes September 2026 <a href=\"https:\/\/www.globalpropertyguide.com\/europe\/hungary\/3-bed-yields\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Global Property Guide<\/a> Die Vergleiche zwischen den Daten ergaben f\u00fcr drei-Zimmer-Wohnungen in Budapest einen Bruttowert von 5,63%, was \u00fcber Bratislava, Wien und Prag liegt, aber unter Warschau. Das umfassendere Modell der Zentralbank ergab Anfang 2026 einen Wert von etwa 4,2%. Die Methoden unterscheiden sich, aber beide erfordern die Abschreibung von Kosten. Ein schw\u00e4cherer Forint w\u00fcrde den Euro-Einstiegspreis verbessern und gleichzeitig die Euro-Miete bei unver\u00e4nderten lokalen Wechselkursen senken.\n\nVerwendung <a href=\"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/2026\/09\/27\/brutto-vs-nettomieteertrend-was-investoren-oft-ubersehen\/\">Brutto- und Nettogewinn<\/a> konsequent. Leerstand, Instandhaltung, Verwaltung, Gemeinschaftsgeb\u00fchren und Steuern stehen alle zwischen der Kalkulation des Mietpreises und dem eingenommenen Geld.\n<h2>Ein Bezirk hat seine Mietstrategie bereits neu bewertet<\/h2>\nDistrikt VI in Ter\u00e9zv\u00e1ros verbietet ab dem 1. Januar die kurzfristige Vermietung von Wohnungen\n\n<figure class=\"wp-block-image alignwide size-full\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/placeforcapital.com\/wp-content\/uploads\/2026\/10\/budapest-danube-bank-tram-autumn-01.webp\" alt=\"Stra\u00dfenbahn f\u00e4hrt neben Wohngebieten in Budapest am Donauufer\"\/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Public transport and neighbourhood connectivity are key parts of Budapest\u2019s residential appeal. Photo: Envato Elements.<\/figcaption><\/figure>\n\n 2026, nachdem das ungarische Oberste Gericht die Anwendung der lokalen Regelung zugelassen hatte. Seitdem \u00fcberwacht die Gemeinde Online-Plattformen und er\u00f6ffnet Durchsetzungsverfahren gegen mutma\u00dfliche illegale Betreiber.\n\nNach Angaben der von <a href=\"https:\/\/telex.hu\/gazdasag\/2026\/05\/20\/airbnb-budapest-hozam-szigoritas-ingatlan-com\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Telex<\/a>, Die Anfragen f\u00fcr Langzeitvermietungen im Bezirk VI stiegen um 32 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, w\u00e4hrend die Nachfrage nach Mietobjekten in Budapest insgesamt um 11 Prozent zur\u00fcckging.\n\nVerbotene Einnahmen aus dem Tourismus d\u00fcrfen nicht gro\u00dfgeschrieben werden. Wohnungen, die f\u00fcr den Langzeitgebrauch zur\u00fcckkehren, k\u00f6nnen den traditionellen Mietmarkt vertiefen, doch die st\u00e4dtische Politik ist nun Teil des Verm\u00f6genswertes.\n<h2>Was ein internationaler K\u00e4ufer ber\u00fccksichtigen sollte<\/h2>\nEU-B\u00fcrger k\u00f6nnen unter denselben Bedingungen wie ungarische B\u00fcrger einkaufen. Viele Nicht-EU-K\u00e4ufer ben\u00f6tigen eine Genehmigung der Regierung. Die Notariatsgeb\u00fchr betr\u00e4gt in der Regel 4% bis zum gesetzlichen Schwellenwert, danach weitere Kosten.\n\nModellieren Sie die Immobilie sowohl in Forint als auch in der Heimatw\u00e4hrung des Investors. Z\u00e4hlen Sie keine g\u00fcnstigen Wechselkursschwankungen in die erwartete Immobiliensteigerung ein.\n\nSiehe <a href=\"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/2026\/09\/25\/was-e250000-in-budapest-kauft\/\">Was 250.000 Euro in Budapest kaufte<\/a> und vergleichen <a href=\"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/2026\/09\/27\/neubau-vs-bestehendes-objekt-was-ist-sinnvoller\/\">Neubau mit bestehendem Objekt<\/a> Bevor Sie ein Komplett- oder Renovierungsrisiko eingehen.\n<h2>Der Investitionstest 2027<\/h2>\n<figure class=\"wp-block-table\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Signal, das man beobachten sollte<\/th>\n<th>Positives Lesen<\/th>\n<th>Warnhinweis<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>EUR\/HUF<\/td>\n<td>Ein schw\u00e4cherer Forint senkt den Euro-Einf\u00fchrungspreis<\/td>\n<td>Der bestehende Euro-Wert und die Miete werden ebenfalls niedriger.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Neubaubest\u00e4nde<\/td>\n<td>Mehr Auswahl und verhandelbare Konditionen<\/td>\n<td>Verz\u00f6gerte Lieferung und unstrukturierte Kleinstteile<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Miete<\/td>\n<td>Stetiger Wachstum gepr\u00e4gt durch die Nachfrage der Mieter<\/td>\n<td>Die Mietpreisentwicklung f\u00e4llt unter die Kostensteigerung f\u00fcr den Eigent\u00fcmer<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Umsatzpreis<\/td>\n<td>St\u00e4rkerer Rabatt und bessere Auswahl an Geb\u00e4uden<\/td>\n<td>Die Verk\u00e4ufer gehen weiterhin von dem fr\u00fcheren Boom aus.<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Verordnung<\/td>\n<td>Bessere langfristige Mietbedingungen<\/td>\n<td>Bezirksbeschr\u00e4nkungen \u00e4ndern die beabsichtigte Nutzung<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n<\/figure>\nDie Basisvariante f\u00fcr 2027 sieht einen langsameren, selektiveren Markt ohne zuverl\u00e4ssige W\u00e4hrungsertr\u00e4ge vor. Stark bewertete Immobilien sollten dennoch von Budapests Verkehrsinfrastruktur, Universit\u00e4ten, der internationalen Nachfrage und dem erschwinglichen Kaufpreis profitieren, verglichen mit Prag oder Wien. Schwach bewertete Immobilien werden nicht mehr so leicht von dem allgemeinen Trend beeinflusst.\n\nDas ist eine ges\u00fcndere Struktur f\u00fcr einen Investor, der die Details pr\u00fcfen m\u00f6chte. Budapests Pipeline k\u00f6nnte die Auswahl verbessern, bevor sie die gesamte Kapazit\u00e4t ausbaut. Falls der starke Forint auch abrutscht, k\u00f6nnte ein Eurok\u00e4ufer eine W\u00e4hrungserstattung erhalten, die der lokalen Preisindizes nie angezeigt wird. Die Chance besteht, aber sie liegt im Fall einer Erholung, bis sich der Wechselkurs bewegt hat.\n\n<strong>Newsletter:<\/strong> <a href=\"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/newsletter\/\">Erhalten Sie die europ\u00e4ische Immobilienanalyse von Place for Capital in Ihrem Posteingang.<\/a> Wir konzentrieren uns auf die M\u00e4rkte, die lokalen Gegebenheiten und die langfristigen Kr\u00e4fte, die zu besseren Immobilienentscheidungen beitragen.\n\n<em>Dieser Artikel dient allgemeinen Informationszwecken und stellt keine pers\u00f6nlichen Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar.<\/em>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Der starke Forint macht die Wohnungen in Budapest heute in Euro teurer. Wenn sie sich 2027 erholt, k\u00f6nnten ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer einen W\u00e4hrungsrabatt erhalten, w\u00e4hrend gleichzeitig das Immobilienpreiswachstum abflacht und die Verhandlungsbedingungen sich verbessern.<\/p>\n<div class=\"pfc-evidence-card\"><span class=\"pfc-signal pfc-signal-sources\" title=\"MNB, KSH, Budapesti Lak\u00e1spiaci Riport, KBC, Global Property Guide, Telex\">6 vertrauensw\u00fcrdige Quellen<\/span><span class=\"pfc-signal pfc-signal-listings\">7 Live-Quelllinks<\/span><span class=\"pfc-signal pfc-signal-checked\">Kontrolliert am 27.09.2026.<\/span><\/div>","protected":false},"author":1,"featured_media":9652,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[25],"tags":[87,55,82,66,83,85,84],"class_list":["post-8747","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-markets","tag-2027-outlook","tag-budapest","tag-central-europe","tag-hungary","tag-new-build-property","tag-property-market-outlook","tag-rental-market"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8747","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8747"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8747\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":9728,"href":"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8747\/revisions\/9728"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/9652"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8747"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8747"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8747"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}