{"id":9982,"date":"2026-11-02T08:30:00","date_gmt":"2026-11-02T07:30:00","guid":{"rendered":"https:\/\/placeforcapital.com\/?p=9982"},"modified":"2026-11-06T10:22:04","modified_gmt":"2026-11-06T09:22:04","slug":"immobilienkauf-in-lissabon-im-jahr-2026","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/placeforcapital.com\/de\/2026\/11\/02\/buying-property-in-lisbon-in-2026\/","title":{"rendered":"Immobilienkauf in Lissabon im Jahr 2026"},"content":{"rendered":"

Der Immobilienmarkt in Lissabon hat sich etwas beruhigt, sodass K\u00e4ufer mehr Verhandlungsspielraum haben. Eine bedeutende Steuer\u00e4nderung im Jahr 2026 hat jedoch den Einstieg f\u00fcr viele Nichtans\u00e4ssige erschwert. James Lumley-Savile von Lisbon Property erkl\u00e4rt, warum die besten Gelegenheiten nun vom jeweiligen Geb\u00e4ude, der geplanten Nutzung und dem Kaufpreis abh\u00e4ngen.<\/strong><\/p>\n\n\n

\n
\"James
James Lumley-Savile, Lisbon Property<\/figcaption><\/figure>\n<\/div>\n\n\n

Lissabon hat sich abgek\u00fchlt, aber das Einkaufen ist nicht einfacher geworden.<\/h2>\n\n\n\n

Lumley-Savile beschreibt den Markt als stabil, nicht \u00fcberhitzt. Er sch\u00e4tzt die durchschnittlichen Angebotspreise in der Stadt auf rund 6.200 Euro pro Quadratmeter, etwa 3 Prozent h\u00f6her als im Vorjahr. Das Wachstum hat sich ab 2022\/23 deutlich verlangsamt. Gut pr\u00e4sentierte Wohnungen in attraktiven Innenstadtlagen verkaufen sich weiterhin schnell, w\u00e4hrend \u00fcberteuerte H\u00e4user und sanierungsbed\u00fcrftige Immobilien l\u00e4nger auf dem Markt bleiben.<\/p>\n\n\n\n

Das ist der zentrale Spannungsherd f\u00fcr Investoren in Lissabon im Jahr 2026. K\u00e4ufer k\u00f6nnen zwar bei schw\u00e4cheren Immobilienbest\u00e4nden als noch vor zwei Jahren besser verhandeln, doch der Kauf selbst ist f\u00fcr viele Nichtans\u00e4ssige teurer geworden. Ein Preisnachlass kann daher durch Steuern, zuk\u00fcnftige Bauma\u00dfnahmen oder einen unpassenden Mietplan aufgezehrt werden.<\/p>\n\n\n\n

Der PFC Property Investor Index 2026Q3 spiegelt diese Spannung wider. Lissabon belegt hinsichtlich der aktuellen Investitionslage den elften von elf Pl\u00e4tzen und hinsichtlich des F\u00fcnfjahres-Investitionspotenzials den zehnten Platz. Dies bedeutet nicht, dass es der Stadt an Nachfrage oder Qualit\u00e4t mangelt. Es bedeutet vielmehr, dass Preis, Kaufkosten und Mieteinnahmen nun st\u00e4rker aufeinander abgestimmt sein m\u00fcssen.<\/p>\n\n\n\n

Lissabon erzielt im Bereich \u201eInternational Visitor Exposure\u201c einen Wert von 84,23 und belegt damit den dritten Platz unter den elf St\u00e4dten des Index. Dies tr\u00e4gt zur Erkl\u00e4rung der globalen Sichtbarkeit der Stadt bei, allerdings beschreibt die Kennzahl die Besucheraktivit\u00e4ten und nicht die ausl\u00e4ndische Nachfrage nach Immobilien oder die Mietgenehmigungen.<\/p>\n\n\n\n

Internationale K\u00e4ufer kehren zur\u00fcck, aber nicht alle wollen reine Rendite.<\/h2>\n\n\n\n

Laut Lisbon Property steigt die ausl\u00e4ndische Nachfrage wieder. Franz\u00f6sische, britische und deutsche K\u00e4ufer sind weiterhin aktiv, und Lumley-Savile verzeichnet ein verst\u00e4rktes Interesse aus Mittel- und Osteuropa. Auch Amerikaner und Brasilianer sind Teil des Marktes.<\/p>\n\n\n\n

\u00dcbliche Budgets liegen zwischen 300.000 und 700.000 Euro. Renovierte Wohnungen mit Aussicht, Au\u00dfenbereich oder Parkplatz k\u00f6nnen in den Vierteln Pr\u00edncipe Real, Lapa, Chiado und Estrela \u00fcber 1 Million Euro kosten. Viele K\u00e4ufer w\u00fcnschen sich ein Eigenheim, das sie selbst nutzen und zwischen ihren Aufenthalten vermieten k\u00f6nnen, oder eine Immobilie, in die sie sp\u00e4ter ihren Ruhestand verbringen m\u00f6chten.<\/p>\n\n\n\n

Reine Renditeinvestoren sind seltener geworden. Lumley-Savile f\u00fchrt dies unter anderem auf die Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr Kurzzeitvermietungslizenzen in vielen zentralen Stadtbezirken zur\u00fcck. Investoren k\u00f6nnen nicht mehr davon ausgehen, dass Lissabons Tourismusst\u00e4rke automatisch f\u00fcr jede Wohnung ein Kurzzeitvermietungsgesch\u00e4ft generiert.<\/p>\n\n\n\n

Was 250.000 Euro in der Praxis bedeuten<\/h2>\n\n\n\n

Laut dem PFC Property Investor Index erh\u00e4lt man in Lissabon f\u00fcr 250.000 Euro vor Nebenkosten etwa 44,4 Quadratmeter Wohnfl\u00e4che. Lumley-Savile h\u00e4lt dies f\u00fcr einen angemessenen stadtweiten Richtwert. Mit demselben Budget kann man in Chiado oder Pr\u00edncipe Real nur 30 bis 35 Quadratmeter erwerben, in den Au\u00dfenbezirken hingegen 60 Quadratmeter oder mehr.<\/p>\n\n\n\n

Die Angabe von 44,4 Quadratmetern impliziert einen Indexpreisrichtwert von etwa 5.629 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert liegt unter seiner stadtweiten Sch\u00e4tzung von 6.200 Euro f\u00fcr den Angebotspreis, da der Index Angebotspreisdaten aus sechs ausgew\u00e4hlten Lissaboner Teilm\u00e4rkten kombiniert, anstatt einen stadtweiten Durchschnittspreis zu verwenden. Beide Werte sind Richtpreise f\u00fcr Angebotspreise, nicht f\u00fcr tats\u00e4chlich verkaufte Objekte.<\/p>\n\n\n\n

Der Index sch\u00e4tzt au\u00dferdem eine bereinigte Bruttorendite von 4,05 Prozent (ohne Ber\u00fccksichtigung von Leerstand). Diese Zahl ber\u00fccksichtigt keine Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Steuer- und Finanzierungskosten. Sie eignet sich zwar gut f\u00fcr den Vergleich von St\u00e4dten, ist aber keine Garantie f\u00fcr die Rendite einer bestimmten Wohnung. In Lissabon k\u00f6nnen die geplante Nutzung, das Geb\u00e4ude und die Stra\u00dfe genauso wichtig sein wie der st\u00e4dtische Durchschnitt.<\/p>\n\n\n\n

\"Kaufkraft,
PFC Property Investor Index 2026Q3. Datenerhebungszeitraum: Juli bis September 2026. Der Medianwert dient als Vergleichswert, nicht als Anlageziel.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Die IMT-\u00c4nderung von 2026 trifft kleinere Budgets am h\u00e4rtesten.<\/h2>\n\n\n\n

Mit dem am 20. Mai 2026 ver\u00f6ffentlichten Dekret Nr. 97\/2026 wurde f\u00fcr viele Wohnimmobilienk\u00e4ufe von Nichtans\u00e4ssigen ein einheitlicher Grunderwerbsteuersatz von 7,5 Prozent eingef\u00fchrt. Die praktischen Auswirkungen sind jedoch nicht bei jedem Kaufpreis gleich. Lumley-Savile geht davon aus, dass sich die \u00c4nderung vor allem auf K\u00e4ufer mit einem Kaufpreis unter etwa 300.000 Euro auswirken wird, da die bisherige progressive Berechnung zu einem niedrigeren effektiven Steuersatz f\u00fchren konnte.<\/p>\n\n\n\n

F\u00fcr den typischen PFC-Wiederverkaufsfall hat Lissabon die obligatorischen Eintrittskosten auf 8,45 Prozent gesch\u00e4tzt. Darin enthalten sind 7,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 0,8 Prozent Stempelsteuer und ein Registrierungszuschuss von 0,15 Prozent. Bei einer Immobilie im Wert von 250.000 Euro bel\u00e4uft sich der Richtwert auf etwa 21.125 Euro. Der PFC Property Investor Index 2026Q3 ber\u00fccksichtigt diese Regelung bereits, sodass die Steuer\u00e4nderung Teil des ver\u00f6ffentlichten Ergebnisses von Lissabon und keine nachtr\u00e4gliche Anpassung ist.<\/p>\n\n\n\n

Lumley-Savile empfiehlt, einen Puffer von etwa 10 Prozent \u00fcber dem Kaufpreis als Gesamtkostenpuffer einzuplanen. Der PFC-Benchmark ber\u00fccksichtigt 8,45 Prozent der \u00fcblichen Pflichtkosten. Dieser gr\u00f6\u00dfere Puffer deckt Steuern und Zulassungsgeb\u00fchren sowie Rechtsberatung, Due-Diligence-Pr\u00fcfungen und weitere transaktionsspezifische Ausgaben ab.<\/p>\n\n\n\n

Das Gesetz sieht M\u00f6glichkeiten vor, die Differenz zum Normalpreis zur\u00fcckzuerhalten, wenn der K\u00e4ufer sp\u00e4ter bestimmte steuerliche Wohnsitzbedingungen oder Voraussetzungen f\u00fcr eine langfristige Vermietung erf\u00fcllt. Lumley-Savile geht davon aus, dass dies einige K\u00e4ufer dazu bewegen wird, langfristig zu vermieten oder einen portugiesischen Steuerwohnsitz anzunehmen. Eine automatische R\u00fcckerstattung erfolgt nicht. Die Regelung zur Miete beinhaltet Pr\u00fcfungen hinsichtlich Zeitpunkt, Dauer und Mietobergrenze. Der volle Betrag ist bei Vertragsabschluss vor einer sp\u00e4teren Geltendmachung von Anspr\u00fcchen zu entrichten.<\/p>\n\n\n\n

Die vollst\u00e4ndige Berechnung, die R\u00fcckerstattungsbedingungen und den Vergleich mit den anderen zehn Indexst\u00e4dten finden Sie hier: Lissabons 7,5-prozentige IMT und die Investitionsm\u00f6glichkeit<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

Wo ein lokaler K\u00e4uferberater suchen w\u00fcrde<\/h2>\n\n\n\n

Als K\u00e4ufermakler w\u00fcrde Lumley-Savile kein Gebiet ausw\u00e4hlen, ohne die Immobilie, das Geb\u00e4ude und den Preis zu pr\u00fcfen. Er nennt mehrere Ausgangspunkte f\u00fcr unterschiedliche Strategien.<\/p>\n\n\n\n