Lissabon verlangt von ausländischen Käufern, die Steuer vor dem Kauf der Wohnung zu modellieren. Portugals Grunderwerbsteuersatz von 7,51 TP3T für den Kauf von Wohnimmobilien durch Ausländer galt bereits zum Zeitpunkt der Datenerhebung für den PFC Property Investor Index 2026Q3. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer und den Registrierungsgebühren trug dies dazu bei, dass Lissabon im aktuellen Investitionsranking den letzten und im 5-Jahres-Investitionspotenzialranking den zehnten Platz belegte.
Für einen Investor mit einem Kapital von 250.000 € stellt sich nicht mehr die Frage nach der internationalen Attraktivität Lissabons. Diese ist unbestreitbar. Die entscheidende Frage ist vielmehr, ob das zu Beginn eingesetzte Kapital, zusammen mit den Einschränkungen der geplanten Vermietungsstrategie, genügend Einkommen und Handlungsspielraum für einen erfolgreichen Fünfjahreszeitraum bietet.
Der Zinssatz von 7,51 TP3T ist bereits im Index enthalten.
Portugal führte die Regelung am 20. Mai 2026 ein. aktueller IMT-Code Es wird ein fester Zinssatz von 7,51 TP3T für Nichtansässige beim Kauf von Wohnimmobilien festgelegt. Die allgemeinen Käuferhinweise stammen von der Portugiesische Steuerbehörde bestätigt, dass die Stempelsteuer separat mit 0,8% berechnet wird.
Es gibt wichtige Ausnahmen. Die Regelung gemäß § 7.5% findet keine Anwendung, wenn der Käufer bereits in Portugal steuerlich ansässig ist. Ein Käufer, der innerhalb von zwei Jahren in Portugal steuerlich ansässig wird, kann die Differenz zurückfordern. Derselbe Rückerstattungsmechanismus kann angewendet werden, wenn die Immobilie innerhalb von sechs Monaten in eine förderfähige Wohnimmobilie übergeht, innerhalb der gesetzlichen Mietgrenzen für moderate Mieten bleibt und in den ersten fünf Jahren mindestens 36 Monate vermietet ist.
Das macht die Regelung differenzierter als einen einfachen Zuschlag für ausländische Käufer. Auch das Akquisitionsmodell wird dadurch anspruchsvoller. Die volle Steuer wird bei Abschluss der Transaktion fällig, während eine spätere Rückerstattung von der dokumentierten Anspruchsberechtigung, der Einhaltung von Fristen und dem Zeitpunkt des Zahlungseingangs abhängt.
Was der Index als Eintrittskosten für Lissabon ansieht
Die PFC Immobilieninvestor-Index 2026Q3 Darin enthalten sind die Grunderwerbsteuer (IMT) in Höhe von 7,51 Tpd³ T, die Stempelsteuer in Höhe von 0,81 Tpd³ T und die Registrierungsgebühr in Höhe von 0,151 Tpd³ T. Zusammen ergeben diese einen obligatorischen Gesamtkostenrahmen von 8,451 Tpd³ T. Lissabon weist zudem eine geschätzte, leerstandsbereinigte Bruttorendite von 4,051 Tpd³ T und eine Kaufkraft von 44,4 m² für 250.000 € auf.
Bei einem Wert von 250.000 € liegt der obligatorische Eintrittspreis von 21.125 € etwas mehr als doppelt so hoch wie die vom Index geschätzte jährliche, leerstandsbereinigte Bruttomiete von 10.126 €. Es handelt sich um einen Vergleich der Kapitalkosten, nicht um eine Nettorendite- oder Amortisationsprognose.
Dies ist keine nachträglich hinzugefügte Regel zu einem älteren Indexergebnis. Sie ist vielmehr einer der Faktoren, die zu diesem Ergebnis beigetragen haben. Lissabon schneidet nicht deshalb schlechter ab, weil die internationale Besucherzahl gering ist, sondern weil hohe Einreisekosten, begrenzte Kaufkraft und ein geringes Einkommen die Investitionsmöglichkeiten beeinträchtigen.
Anmerkung zur Grafik: Der PFC-Benchmark berücksichtigt im typischen Investorenszenario ausschließlich obligatorische Anschaffungskosten. Optionale Dienstleistungen, Finanzierungen und käuferspezifische Vergünstigungen sind ausgeschlossen. Da die Zusammensetzung je nach Stadt variiert, vergleicht die Grafik die gesamten obligatorischen Kosten und nicht einzelne Steuern miteinander.
Lissabon ist nicht der einzige Markt in Europa mit hohen Reibungsverlusten.
Der nachfolgende Vergleich verwendet durchgehend eine Definition: die gesamten obligatorischen Eintrittskosten im PFC Property Investor Index 2026Q3. Er umfasst alle 11 von PFC untersuchten Städte und repräsentiert nicht den gesamten europäischen Markt.
| City | Gesamte obligatorische Eintrittskosten | Geschätzte, um Leerstände bereinigte Bruttorendite | Kaufkraft von 250.000 € |
|---|---|---|---|
| Rom | 10.04% | 4.98% | 53,6 m² |
| Valencia | 9.27% | 4.85% | 65,4 m² |
| Lissabon | 8.45% | 4.05% | 44,4 m² |
| Budapest | 4.76% | 4.30% | 69,7 m² |
| Athen | 4.55% | 4.33% | 79,3 m² |
| Sofia | 3.47% | 4.04% | 77,8 m² |
| Zagreb | 3.02% | 3.90% | 52,5 m² |
| Warschau | 2.59% | 5.59% | 64,0 m² |
| Bucharest | 1.13% | 4.60% | 103,3 m² |
| Prag | 0.03% | 3.33% | 38,0 m² |
| Bratislava | 0.03% | 3.81% | 54,0 m² |
Rom, Valencia und Lissabon bilden die Gruppe der Städte mit hohen Kosten. Gemeinsames Merkmal ist eine prozentuale Kaufsteuer, die den Großteil der Nebenkosten ausmacht. Im Standardfall des Wiederverkaufs im Index kombiniert Rom die üblichen Registrierungssteuern und festen Abgaben mit einer obligatorischen Notargebühr. Valencia erhebt eine Weiterverkaufssteuer von 91 TP3T und zusätzlich Notar- und Registrierungsgebühren. Lissabon kombiniert die Grunderwerbsteuer für Gebietsfremde von 7,51 TP3T, die Stempelsteuer von 0,81 TP3T und die Registrierungsgebühren.
Prag und Bratislava befinden sich am anderen Ende, da im Indexfall keine Grunderwerbsteuer anfällt. Ihr Vergleichswert berücksichtigt hauptsächlich feste Gebühren für die Katasteranmeldung und die Unterschriftenprüfung. Auch Bukarest liegt relativ niedrig, da der Käuferfall eher durch Notar- und Grundbucheintragungsgebühren als durch eine hohe Grunderwerbsteuer bestimmt wird. Warschau erhebt zusätzlich eine zivilrechtliche Transaktionssteuer (2%), gesetzliche Notarkosten und Registrierungsgebühren, wodurch die Stadt im Mittelfeld der Gruppe liegt.
Budapest, Athen, Sofia und Zagreb bilden das Mittelfeld. Jede dieser Städte erhebt eine Grunderwerbsteuer, deren Höhe und obligatorische Nebenkosten jedoch variieren. In Budapest kommt zur Grunderwerbsteuer (4%) die übliche obligatorische Anwalts- und Grundbuchgebühr hinzu. Athen erhebt zusätzlich zur Grunderwerbsteuer Notar- und Grundbuchkosten. Sofia und Zagreb beginnen mit einer Grunderwerbsteuer (3%) und erheben darüber hinaus weitere obligatorische Nebenkosten.
Niedrige Einstiegskosten bedeuten nicht automatisch eine bessere Investition. Prag ist hierfür das beste Beispiel. Der Benchmark-Wert von 0,031 TP3T ist zwar attraktiv, doch für 250.000 € erhält man lediglich 38,0 m², und die geschätzte, leerstandsbereinigte Bruttorendite liegt bei 3,331 TP3T. Rom weist zwar die höchsten Einstiegskosten auf, die geschätzte Bruttorendite ist jedoch höher als in Lissabon. Investoren müssen Kosten, Kaufkraft und Ertrag im Zusammenhang betrachten.
Der Vergleich zeigt, warum keine einzelne Kennzahl einen eindeutigen Sieger hervorbringt. Markteintrittshürden, Einkommensbeteiligung und Kaufkraft beeinflussen die Rangfolge in unterschiedliche Richtungen.
Die Attraktivität Lissabons für Investoren beseitigt nicht die Markteintrittshürden.
Lissabon erreichte im Fünfjahresmodell 84,23 Punkte für internationale Besucherattraktivität. Dies ist eine der Stärken der Stadt. Dennoch belegte Lissabon im Bereich „Aktuelle Investitionslage“ mit 56,76 Punkten nur den elften von elf Plätzen und im Bereich „Investitionspotenzial über fünf Jahre“ mit 54,53 Punkten den zehnten Platz.
Diese Spannung ist nützlich. Internationale Anerkennung kann die Nachfrage stützen, doch ein Investor erwirbt letztendlich einen bestimmten Cashflow zu einem bestimmten Einstiegspreis. Der Starting Point Score in Lissabon lag bei 27,39 und der Gross Income Carry Score bei 60,63. Ein bekannter Markt kann daher für einen budgetorientierten Anleger ungeeignet bleiben, wenn Preis, Steuern und Bruttoeinkommen nicht zusammenpassen.
Der Vergleich fällt bei Warschau und Budapest besonders deutlich aus. Die Indexwerte für Warschau kombinieren eine obligatorische Gesamteintrittsgebühr von 2,591 TP3T mit einer geschätzten, leerstandsbereinigten Bruttorendite von 5,591 TP3T. Budapest weist Werte von 4,761 TP3T und 4,301 TP3T auf. Lissabon zeigt Werte von 8,451 TP3T und 4,051 TP3T. Da der Index einen standardisierten städteübergreifenden Rahmen verwendet, handelt es sich hierbei um Vergleichswerte und nicht um individuelle Steuerangaben.
Einen umfassenderen Einkommensvergleich finden Sie unter Die PFC-Überprüfung der Mietrenditen in 11 europäischen Städten. Das Indexierungsmethodik erläutert das übliche Investorenbriefing und warum die Tabellen für die laufende Laufzeit und die 5-Jahres-Tabelle unterschiedliche Fragen beantworten.
Die Genehmigung zur Kurzzeitvermietung stellt ein separates Versicherungsrisiko dar.
Die Kaufsteuer ist nur ein Teil der Eintrittshürden in Lissabon. Die aktuelle kommunale Verordnung über lokale Unterkünfte Die relative Eindämmung wird bei einem Registrierungsverhältnis von mindestens 51 TP3T und die absolute Eindämmung bei 101 TP3T oder mehr definiert. Es wird außerdem festgelegt, dass die Übertragung einer Alojamento Local-Registrierung deren Erlöschen zur Folge hat.
Eine Ausnahmegenehmigung in einem Sperrgebiet kann für fünf Jahre erteilt werden, wird aber nicht automatisch verlängert, solange das Gebiet als Sperrgebiet eingestuft bleibt. Die Konsequenzen für Investoren liegen auf der Hand: Eine Wohnung mit kurzfristiger Vermietungshistorie ist nicht dasselbe wie eine Wohnung mit einer dauerhaften und übertragbaren Genehmigung.
Diese lokalen Gegebenheiten beeinflussen die Wirtschaftlichkeit einzelner Immobilien. Die Rentabilität einer Kurzzeitvermietung hängt von der aktuellen Klassifizierung der Adresse, dem Grundbucheintrag und den nach einer Eigentumsübertragung verbleibenden Rechten ab.
Was schwächt Lissabons Investitionsargument?
Die erste Schwäche liegt in der Höhe und dem Zeitpunkt der Grunderwerbsteuer. Die volle Grunderwerbsteuer von 7,51 TP3T wird bei Fertigstellung fällig, wobei eine geringere Gesamtbelastung von einem späteren steuerlichen Wohnsitz oder einem qualifizierten Mietverhältnis mit moderater Miete abhängen kann. Die Differenz zwischen der gezahlten Steuer und einer möglichen Rückerstattung führt zu einer finanziellen Belastung, selbst wenn letztendlich eine Steuerermäßigung gewährt wird.
Die zweite Schwäche liegt in der Flexibilität der Vermietungsmöglichkeiten. Die Beschränkung auf bestimmte Adressen und der Ablauf der Alojamento Local-Registrierung bei Eigentumsübertragung bedeuten, dass die Tourismuseinnahmen nicht als stadtweite Basis herangezogen werden können. Bei einer geschätzten, leerstandsbereinigten Bruttorendite von 4,051 TP3T wiegt eine Einschränkung der geplanten Vermietungsstrategie schwerer als in einem Markt mit höheren Renditen.
Die dritte Schwäche liegt im erforderlichen Wertzuwachs, um den geringen Carry auszugleichen. Die internationale Nachfrage nach Lissabon ist weiterhin hoch, doch das Ergebnis im Fünfjahresvergleich auf Platz zehn zeigt, dass die Nachfrage allein den Ausgabepreis, die Eintrittskosten und das Ertragsgleichgewicht nicht ausgleicht.
Lissabon bleibt ein starker internationaler Immobilienmarkt. Der PFC Property Investor Index 2026Q3 zeigt, warum internationale Sichtbarkeit allein einen hohen Startpreis, eine obligatorische Einstiegskostenmarke von 8,45% und moderate Bruttoeinnahmen nicht ausgleichen kann.
Dieser Artikel dient allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Die steuerliche Behandlung hängt vom Käufer, der Immobilie und der beabsichtigten Nutzung ab. Bitte klären Sie Ihre aktuelle Situation mit qualifizierten portugiesischen Beratern, bevor Sie Kapital investieren.