Ein hohes Mieteinkommenspotenzial kann schwache Cashflows verbergen. Mit diesen sieben Kriterien kann man eine vielversprechende Immobilie in eine Immobilie verwandeln, die man tatsächlich vergleichen kann.
Recheruierungsdatum: 26. September 2026. Die in dem Beispiel angegebenen Zahlen sind hypothetisch und vor Steuern berechnet.
Eine hypothetische Vermietung kostet 180.000 Euro und könnte monatlich 1.250 Euro einbringen. Der Bruttoertrag aus der Vermietung beträgt 8,3 Prozent. Das klingt nach der Antwort.
Das sind nur die ersten Zahlen. Hinzufügen: 20.000 € Kaufkosten, Reparaturen und Möbel. Ein leerer Monat hin und wieder hinzuzufügen. Die Miete bezahlen, Versicherungen, Instandhaltung und Verwaltung. Darauf kommt noch die Hypothek hinzu. Mit derselben Wohnung erzielt man jetzt eine Nettomarge von 5,6%, etwa 337 € monatlicher Cashflow und einen Cash-on-Cash-Ertrag von 4,4%.
Im milden Fall einer Abwertung sinkt der monatliche Cashflow auf etwa 62 €; die Wohnung hat sich nicht verändert; die Rechnungslegung hat sich verändert.
Deshalb reicht ein einzelnes Schlagzeilenergebnis nicht aus. Die Kesselanlage akzeptiert nicht das Bruttoergebnis als Zahlung.
KURZ GESCHICHTET
- Beginnen Sie mit der Gesamtsumme der benötigten Summe, nicht mit dem angezeigten Kaufpreis.
- Überprüfen Sie die Miete, die Leerstandsquote und die Betriebskosten getrennt. Jeder Schätzwert kann auf unterschiedliche Weise falsch sein.
- Verwenden Sie das Nettoumsatzverhältnis, um die Eigenschaft zu bewerten, und den Cashflow, um die Finanzierung zu bewerten.
- Berechnen Sie den Cash-on-Cash-Ertrag zweimal: einmal für den erwarteten Fall und einmal für einen realistischen negativen Fall.
Die sieben Zahlen auf einen Blick
Die Tabelle folgt einer klar gekennzeichneten hypothetischen Langzeitmiete. Es handelt sich um ein Beispiel, keine Marktfahreinschätzung.
| Nein. | Nummer | Wie man es berechnet | Beispiel |
|---|---|---|---|
| 1 | Gesamtkosten und erforderliche Summe in bar | Kaufpreis, Kaufkosten, Arbeiten, Möbel und Kaution | €200.000 alles inklusive; €92.000 in bar |
| 2 | Brutto-Mietrendite | Jährliche Grundmiete / Kaufpreis | 8.3% |
| 3 | Leistungszulage | Nicht eingezahlte Miete / potenzieller Mietbetrag | 5% |
| 4 | Jährliche Betriebskosten | Eigentümerfinanzierte wiederkehrende Kosten und Reserven | €3,000 |
| 5 | Netto betrieblicher Ertrag | Nettobetriebsgewinn / Gesamtinvestitionskosten | 5.6% |
| 6 | Monatlicher Cashflow | Nettobetriebsergebnis minus Verbindlichkeiten | €337 |
| 7 | Cash-on-cash-Ertrag | Jährlicher Cashflow vor Steuern / investierter Cash | 4.4% |
1. Gesamtkosten und erforderliche Bargeldsumme
Der Kaufpreis ist nicht der Preis für die Investition. Dazu kommen die Transfersteuer oder die Stempelgebühr, die Rechts- und Registriergebühren, die Finanzierungskosten, die Renovierungsarbeiten, die Möbel und gegebenenfalls erforderliche Parkplätze oder Abstellplätze.
Die OECD-Überprüfung der Wohnsteuer Erkennt an, dass Transaktionssteuern in den OECD-Ländern üblich sind und den Kaufpreis des Käufers erhöhen können. Die Höhe und die Behandlung variieren je nach Land, daher gilt die lokale Regelung für diese Immobilie.
Im Beispiel werden 180.000 € auf 200.000 € erhöht, nachdem 12.000 € Kaufkosten und 8.000 € Reparaturen und Möbelkosten entstanden sind. Mit einer Hypothek in Höhe von 108.000 € benötigt der Investor dennoch 92.000 € in bar.
Für ein umfassenderes Kostenzentrum lesen Sie bitte Die versteckten Kosten beim Kauf von Immobilien in Europa.
2. Brutto-Mietrendite
Brutto-Mietrendite = Jahresbasismiete / Kaufpreis × 100.
€15,000 / €180,000 = 8.3%.
Verwenden Sie die Miete, die auf aktuellen vergleichbaren Mietverträgen beruht, und nicht die höchste angegebene Miete, die Sie finden können. Der Bruttogewinn ist nützlich zur schnellen Auswahl. Er ignoriert Leerstände, laufenden Betriebskosten und Schulden.
Für die vollständige Unterscheidung siehe Brutto- vs. Nettomieteertrag: Was Investoren oft übersehen.
3. Beitragszulage für Stellenverluste
Ein möbliertes Apartment muss nicht für ein ganzes Jahr leer stehen, um das Ergebnis zu beeinträchtigen. Änderungen bei den Mietern, Reparaturen und längere Mietverträge können Wochen an Einnahmen entziehen.
Eine 5% -Monats-Lohnzahlung reduziert die potenziellen Mieten um 15.000 € auf 14.250 € an zu erwartenden Mieten. Nutzen Sie lokale Daten. Eine Studentendochse mit kürzerer Mietdauer benötigt andere Annahmen als eine stabile langfristige Mietverbindung.
RICS-Anleitung für die Bewertung von Wohnimmobilien zur Vermietung Er stellt fest, dass die Länge der Mietverträge, die Nichterfüllung und die Qualität der Mietunterlagen die Analyse beeinflussen können.
4. Jahresbetriebskosten
Zählen Sie die Kosten, die der Eigentümer zahlt, selbst wenn die Hypothek nicht besteht. Typische Ausgaben sind Grundsteuern, Versicherungen, nicht erstattungsfähige Baukosten, Verwaltungskosten, Instandhaltung, nutzungsgebühren des Vermieters sowie eine Reserve für Ersatzteile.
Halten Sie die Hypothekenzahlungen außerhalb der Betriebskosten. So können Sie zunächst die Immobilie bewerten und erst dann die Finanzierung prüfen.
| Einkommensbrücke | Jährlicher Betrag | Bedeutung |
|---|---|---|
| Potenzieller jährlicher Mietbetrag | €15,000 | 12 Monate zu €1.250 |
| Leistungszulage | -€750 | 5% der möglichen Mieten |
| Voraussichtlich eingezahlte Miete | €14,250 | Einnahmen nach der Leerstandsfalle |
| Betriebskosten | -€3,000 | Eigentümerfinanziierte Kosten und Reserven |
| Netto-betriebenes Ergebnis | €11,250 | Vor der Hypothek und der Einkommensteuer |
5. Netto Betriebsergebnis
Netto-Betriebsergebnis = Nettobetriebseinkommen / Gesamtinvestitionskosten × 100.
€11,250 / €200,000 = 5.6%.
Dies ist in der Regel eine bessere Vergleichsmethode auf Ebene der Immobilie als die Bruttowertentwicklung. Die RICS weist darauf hin, dass ein Nettowertentwicklungskonzept eine genauere Einschätzung für komplexere oder individuelle Immobilien ermöglichen kann, da relevante Ausgaben der Vermieter berücksichtigt werden können.
Geben Sie Ihren Nenner klar an. Die Division durch den Kaufpreis ergibt einen höheren Ertrag als die Division durch den gesamten in das Objekt investierten Betrag.
6. Monatlicher Cashflow nach der Verschuldung
Jährlicher Cashflow = Nettogewinn aus dem Betrieb – jährliche Tilgung der Schulden.
Im Beispiel wird eine Hypothek in Höhe von 108.000 € mit einer Zinsbindung von 4,5% für 25 Jahre verwendet. Die berechnete monatliche Zahlung beläuft sich auf etwa 600 € bzw. 7.204 € pro Jahr.
11.250 € – 7.204 € = 4.046 € pro Jahr oder etwa 337 € pro Monat.
Verwenden Sie ein aktuelles Angebot eines Kreditgebers, einschließlich obligatorischer Gebühren und Versicherungen. Bei einem Zinsveränderungszinssatz müssen Sie die Berechnung mit einem höheren Zinssatz erneut durchführen. Ein positives Cashflow ohne Sicherheitsmarge kann nach einer Reparatur oder einem leeren Monat verschwinden.
Vergleichen Sie die Finanzierung separat mit Eigentum mit Bargeld oder einer Hypothek kaufen?
7. Cash-on-Cash-Return
Cash-on-Cash-Return = jährlicher vorsteuerfreier Cashflow / investierter Cash × 100.
€4,046 / €92,000 = 4.4%.
Dies zeigt, was die Immobilie aus dem Geld, das Sie tatsächlich investiert haben, erwirtschaftet. Es handelt sich nicht um einen Gesamterlös. Es schließt zukünftige Kursveränderungen, die Rückzahlung des Hypothekenbetrags sowie Steuern und Verkaufskosten aus.
OECD-Forschung zu einer effektiven Wohnsteuerung zeigt, warum das Steuerergebnis nicht auf eine universelle Annahme reduziert werden kann. Es ändert sich mit der Laufzeit, dem Besitzverhältnis, der Finanzierung, der Rendite und der Inflation. Berechnen Sie die Steuer separat für den Anleger und das betreffende Land.
Lauf die Zahlen noch einmal ab, wenn die Situation noch schlimmer wird
Ein Basisfall besagt, was passieren könnte, wenn die Annahmen zutreffen. Ein Negativfall zeigt, ob die Investition die üblichen Enttäuschungen verkraften kann.
In der zweiten Version unten ist die Marktrealizität um 10% Punkte niedriger, die Leerstandsrate steigt auf 10% und die jährlichen Betriebskosten steigen auf 4.200 €. Das Darlehen wird nicht freundlicher, nur weil die Tabellenkalkulation einen schlechten Tag hat.
| Metrisch | Basisfall | Schadeneintrittsfall |
|---|---|---|
| Potenzieller jährlicher Mietbetrag | €15,000 | €13,500 |
| Leistungszulage | 5% | 10% |
| Voraussichtlich eingezahlte Miete | €14,250 | €12,150 |
| Betriebskosten | €3,000 | €4,200 |
| Netto betrieblicher Ertrag | 5.6% | 4.0% |
| Monatlicher Cashflow | €337 | €62 |
| Cash-on-cash-Ertrag | 4.4% | 0.8% |
Die sieben Zahlen erzählen eine Geschichte
Die Bruttowertentwicklung von 8,3% war richtig. Sie war jedoch unvollständig. Nach realistischen Kaufkosten und Betriebskosten lag die Rendite auf Ebene des Objekts bei 5,6%. Nach Finanzierung erhielt der Investor im Basisfall eine Vorauszahlung von 4,4 Prozent. Ein bescheidener Rückgang verringerte diese Rendite auf 0,8 Prozent.
Das macht die Immobilie nicht automatisch gut oder schlecht. Es gibt Hinweise darauf, was für den erfolgreichen Abschluss der Transaktion erforderlich ist, wie viel Geld sie erwirtschaften kann und wie gering die Sicherheitspuffer sind. Diese Zahlen sollten Sie sich ansehen, bevor Sie die Besichtigung als emotionale Verpflichtung betrachten.
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Dieser Artikel dient allgemeinen Informationszwecken. Er stellt keine persönlichen Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.