Der Markt mit der höchsten ausgewiesenen Rendite ist nicht immer die bessere Anlage. Ein fairer Vergleich beginnt mit vergleichbaren Daten.
Stellen Sie sich zwei europäische Städte vor. Markt A wirbt mit einer Bruttomietrendite von 6,61 TP3T. Markt B bietet lediglich 5,71 TP3T. Markt A scheint schon vor dem ersten Kaffee die Nase vorn zu haben.
Dann schaut man genauer hin. Markt A weist höhere Ankaufskosten, einen höheren Leerstand und höhere vom Eigentümer zu tragende Ausgaben auf. Nach Abzug dieser Kosten erzielen beide Märkte nahezu die gleiche Nettorendite. Eine Zahl allein hat nicht gelogen. Sie hat lediglich den Großteil der Wahrheit ausgeblendet.
Dies geschieht ständig in grenzüberschreitenden Studien. Ein nationaler Transaktionsindex wird neben einen Angebotspreis in der Innenstadt gestellt. Ein renoviertes Studio wird mit einer durchschnittlichen Familienwohnung verglichen. Eine Miete beinhaltet Nebenkosten, die andere nicht. Das Euro-Symbol macht zwei Datensätze nicht vergleichbar.
Ein sinnvoller Vergleich hat daher zwei Aufgaben: Er muss die Ausgangsbedingungen fair gestalten und anschließend aufzeigen, welcher Markt am besten zum Investor passt.
Kurz zusammengefasst
- Definieren Sie Investor, Strategie und Zielobjekt, bevor Sie Daten sammeln.
- Gleiches Datum, geografischer Standort, Immobilientyp, Zustand und Preisgrundlage.
- Vergleichen Sie die Gesamtkosten, den Nettobetriebsertrag und den Abwärts-Cashflow, nicht nur den Kaufpreis und die Bruttorendite.
- Rendite, Risiko, Anlegerreibung und Datenvertrauen sollten als separate Kennzahlen betrachtet werden.
Beginnen Sie mit einer vergleichbaren Immobilie.
Bevor Sie Länder vergleichen, verfassen Sie eine kurze Immobilienbeschreibung in einem Satz. Zum Beispiel: Eine 35 bis 55 Quadratmeter große Wiederverkaufswohnung in gutem Zustand, innerhalb von 30 Minuten vom Arbeitsplatzzentrum einer Hauptstadt entfernt, zur Langzeitmiete.
Verwenden Sie in jedem Markt dasselbe Briefing. Eine Tabellenkalkulation vergleicht problemlos ein Studio in Warschau mit einer Villa außerhalb von Lissabon. Sie ist sehr gehorsam. Das macht den Vergleich jedoch nicht aussagekräftig.
| Übereinstimmen | Verwenden | Vermeiden |
|---|---|---|
| Datum | Gleicher Monat oder gleiches Quartal | Eine aktuelle Miete mit einem zwei Jahre alten Preis |
| Geographie | Stadt mit Stadt; ähnliche Bezirke | Ein nationaler Durchschnitt mit einem erstklassigen Bezirk |
| Eigentum | Gleicher Typ, gleiche Größe, gleiches Alter und gleicher Zustand | Neubau mit unrenoviertem Wiederverkaufswert |
| Preisgrundlage | Transaktion mit Transaktion; Bitten mit Bitten | Unterzeichneter Verkaufspreis im Vergleich zum Angebotspreis des Portals |
| Mietbasis | Gleiche Bedingungen und Behandlung der Gebühren | Grundmiete inklusive Nebenkosten |
| Währung | Eine Basiswährung und ein Währungstermin | Heutiger Preis mit dem Wechselkurs des Vorjahres |
Der PFC-Marktvergleichsrahmen
1. Eintrittskosten
Beginnen Sie mit dem benötigten Bargeld für den Erwerb einer vermietbaren Immobilie. Hinzu kommen der Kaufpreis, die Grunderwerbsteuer bzw. die Stempelsteuer, die Rechts- und Eintragungsgebühren, gegebenenfalls Maklergebühren, Finanzierungskosten sowie Kosten für Renovierung und Möbel. Die Steuersysteme der Länder unterscheiden sich, Daher kann für denselben geforderten Preis von 200.000 EUR ein unterschiedliches Kapital erforderlich sein.
Verwenden Sie den Preis pro Quadratmeter erst, nachdem die Objektbeschreibung mit den Anforderungen übereinstimmt. Ein niedriger nationaler Durchschnittswert gibt Ihnen keinen Aufschluss darüber, was eine geeignete Wohnung im Zielbezirk kostet. Unser Leitfaden dazu Die versteckten Kosten beim Kauf von Immobilien in Europa bietet eine ausführlichere Checkliste.
2. Einkommen und Nettorendite
Die Bruttorendite ergibt sich aus der jährlichen Miete geteilt durch den Kaufpreis. Sie eignet sich zwar zur Vorauswahl, berücksichtigt aber nicht die Kosten für den Einstieg und den laufenden Betrieb der Investition. Siehe Brutto- vs. Nettomieteertrag: Was Investoren oft übersehen für die volle Auszeichnung.
Für einen besseren Vergleich schätzen Sie die Mieteinnahmen nach Leerstand, ziehen die vom Eigentümer getragenen Betriebskosten ab und teilen das Ergebnis durch die gesamten Immobilienkosten. Hypothekenzahlungen bleiben bei dieser Berechnung unberücksichtigt. So können Sie zuerst die Immobilie und dann die Finanzierung vergleichen.
| Hypothetische Metrik | Markt A | Markt B |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 200.000 EUR | 210.000 EUR |
| Gesamtkosten für Immobilien | 218.000 EUR | 218.400 EUR |
| Potenzieller jährlicher Mietbetrag | 13.200 Euro | 12.000 EUR |
| Bruttoertrag | 6.6% | 5.7% |
| Leistungszulage | 5% | 3% |
| Jährliche Betriebskosten | 2.600 EUR | 1.700 EUR |
| Netto-betriebenes Ergebnis | 9.940 EUR | 9.940 EUR |
| Netto betrieblicher Ertrag | 4.6% | 4.6% |
Markt A weist weiterhin die höhere Bruttorendite auf. Das Netto-Betriebsergebnis ist jedoch nicht höher. Das Beispiel beweist nicht, dass Markt B besser ist. Es beweist lediglich, dass die Rangfolge unvollständig war.
3. Nachfrage und Abflussliquidität
Fragen Sie sich, wer die Immobilie mieten und wer sie später möglicherweise kaufen wird. Hilfreiche Indikatoren können Haushaltswachstum, Beschäftigung, Löhne, Einschreibungszahlen an Universitäten, Tourismus für legale Kurzzeitvermietungen, fertiggestellte Wohnprojekte, Transaktionszahlen und die durchschnittliche Verkaufsdauer sein.
Verwandeln Sie nicht jede positive Tatsache in eine Forderung. Eine wachsende Bevölkerung im Land muss nicht zwangsläufig die von Ihnen gewählte Region unterstützen. Ein stark frequentierter Flughafen garantiert keine ganzjährige Vermietung einer Wohnung.
4. Preiswachstum ohne den Zeitreisetrick
Vergleichen Sie die Preisänderung über den gleichen Zeitraum und mit der gleichen Frequenz. Eurostat-Hauspreisindex Er erfasst die Veränderungen der Transaktionspreise für neu gebaute und bestehende, von privaten Haushalten erworbene Häuser. Er ist nützlich, um die Marktentwicklung einzuschätzen, stellt aber lediglich einen Index dar und nicht den aktuellen Preis Ihrer Wunschwohnung.
Betrachten Sie sowohl einen längeren Zyklus als auch die jüngste Dynamik. Fünf oder zehn Jahre können die Widerstandsfähigkeit aufzeigen. Die letzten vier bis sechs Quartale können zeigen, ob der Markt seine Richtung geändert hat. OECD-Indikatoren für die Hauspreisentwicklung Ergänzen Sie reale und nominale Preisreihen sowie Preis-Miet- und Preis-Einkommens-Verhältnisse. Vergangenes Wachstum ist ein Beleg, keine Garantie.
5. Finanzierung und Währung
Ein Markt kann vor der Verschuldung attraktiv und nach der Verschuldung schwach erscheinen. Vergleichen Sie den verfügbaren Beleihungswert, den Zinssatz, die Laufzeit, die Gebühren, die Zinsstruktur (fest oder variabel) und die Behandlung von Nichtansässigen durch den Kreditgeber. EZB-Datenportal stellt offizielle Daten zur Hauskauffinanzierung im Euroraum bereit, die Konditionen der Kreditnehmer müssen jedoch weiterhin von den lokalen Kreditgebern geprüft werden. Vergleichen Sie außerdem die Kapitalstruktur in Eigentum mit Bargeld oder einer Hypothek kaufen?
Wenn Ihre Einkünfte, Kredite, Mieteinnahmen und Immobilienwerte in verschiedenen Währungen angegeben sind, fügen Sie ein Währungsszenario hinzu. Die EZB veröffentlicht Referenzwechselkurse Diese Kurse dienen lediglich Vergleichs- und Analysezwecken, entsprechen aber nicht dem exakten Zinssatz, den Ihnen eine Bank anbieten wird. Testen Sie, was passiert, wenn die Mietwährung gegenüber Ihrer Vermögenswährung um 10% abwertet.
6. Regeln, Steuern und Anlegerhemmnisse
Prüfen Sie, ob der Käufer die Immobilie erwerben kann, ob eine Genehmigung oder eine lokale Bauvorschrift erforderlich ist, wie Langzeit- und Kurzzeitvermietungen geregelt sind, wie Mieterhöhungen und Räumungen ablaufen und welche Steuern beim Kauf, Besitz, der Vermietung und dem Verkauf anfallen.
Das EU-Recht unterstützt den freien Kapitalverkehr, Dies gilt auch für Immobilienkäufe, doch Ausnahmen und nationale Regelungen spielen weiterhin eine Rolle. Käufer außerhalb der EU können mit zusätzlichen Beschränkungen konfrontiert sein. Ein aussagekräftiger Marktvergleich sollte daher auch rechtliche und operative Hürden berücksichtigen, anstatt sie in einer Fußnote zu verschweigen.
7. Datenvertrauen
Bewerten Sie jede wichtige Eingangsgröße mit einer Zuverlässigkeitsrate. Eine offizielle Transaktionsreihe ist nicht mit einer Portalschätzung gleichzusetzen. Ein umfassender institutioneller Bericht ist nicht mit der Meinung eines einzelnen Brokers vergleichbar. Börsennotierungsdaten können wertvoll sein, da sie aktuell und spezifisch sind, doch sie spiegeln das Angebotsverhalten wider, sofern nicht das Gegenteil bewiesen wird.
| Grad | Typische Quelle | Beste Verwendung |
|---|---|---|
| A | Amtliche Statistiken, Gesetzgebung, Zentralbank oder Grundbuch | Preisindex, Transaktionsanzahl, Rechtsnorm |
| B | Große institutionelle Forschung mit einer klaren Methode | Marktbericht, Bewertungsnachweise |
| C | Listingportal, Maklerschätzung oder kleine Stichprobe | Aktueller Angebotspreis bzw. Angebotsmiete |
Eine Eingabe der Güteklasse C ist nicht automatisch falsch. Sie erfordert lediglich einen größeren Toleranzbereich und eine gründlichere Prüfung. Falsche Genauigkeit bleibt falsch, auch wenn sie zwei Dezimalstellen aufweist.
Wo der PFC Property Investor Index passt
Die PFC Immobilieninvestor-Index Diese Logik wird konsequent in elf europäischen Städten angewendet. Dabei wird zwischen dem aktuellen Investitionsargument und dem Fünfjahrespotenzial unterschieden, sodass eine hohe Anfangsrendite nicht mit einer garantierten Wertsteigerung verwechselt wird und ein vielversprechender langfristiger Markt nicht als einfacher Kauf für heute betrachtet wird.
Versuchen Sie nicht, alles in eine einzige magische Punktzahl zu pressen.
Ein einzelnes Ranking kann die Gründe für die Attraktivität eines Marktes verschleiern. Die aktuellen Investitionsbedingungen sollten getrennt vom mittelfristigen Wertsteigerungspotenzial betrachtet werden, da eine Stadt in einem Bereich stark und im anderen schwächer sein kann. Rendite, Risiko, Anlegerhürden und Datenvertrauen sollten transparent bleiben, damit Leser die Vergleichsgrundlagen nachvollziehen können.
| Dimension | Beispiele | Frage |
|---|---|---|
| Zurückkehren | Nettorendite, Cashflow, Kurstrend | Was kann die Investition bringen? |
| Risiko | Leerstand, Angebot, Finanzierung, Währung, Negativszenario | Was kann das Ergebnis beeinträchtigen? |
| Reibung | Kaufregeln, Steuern, Regulierung, Management, Ausstieg | Wie schwierig ist der Besitz und Betrieb? |
| Vertrauen | Herkunftsgrad, Datum, Probe und Methode | Wie sehr sollten wir dem Vergleich vertrauen? |
Eine einfache Entscheidungsregel
Schließen Sie alle Märkte aus, die eine unabdingbare Regel nicht erfüllen, wie z. B. Käuferberechtigung, zulässige Vermietung, Mindest-Cashflow oder zumutbare Entfernung. Unterziehen Sie die verbleibenden Märkte einem Stresstest mit denselben Abwärtsannahmen. Wählen Sie dann den Markt, der am besten zur Strategie passt, nicht den mit der spektakulärsten Schlagzeile. Dieselbe Logik liegt der folgenden Logik zugrunde: 7 Zahlen, die man überprüfen sollte, bevor man eine Investitionsimmobilie kauft.
Ziel des Vergleichs ist nicht, den universellen Gewinner in Europa zu ermitteln. Vielmehr geht es darum, den Markt zu finden, bei dem Rendite, Risiko, Aufwand und Datenlage für einen Anleger im Einklang stehen.
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Dieser Artikel dient allgemeinen Informationszwecken. Er stellt keine persönlichen Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.
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