Zagreb belegt im PFC Property Investor Index hinsichtlich der aktuellen Investitionsbedingungen den achten Platz, in fünf Jahren jedoch nur den fünften. Wir haben einen lokalen Experten gefragt, woran dieser Unterschied liegt und worauf ausländische Käufer vor der Abgabe eines Angebots achten sollten.
Ein Markt, der sorgfältige Auswahl belohnt
Laut Varat bleibt Zagreb ein starker Markt für hochwertige Neubauwohnungen. Die Nachfrage hat die Preise in die Höhe getrieben, während das Angebot an neuen Wohnungen immer schwieriger zu realisieren ist. Neubauprojekte unter etwa 4.000 Euro pro Quadratmeter sind mittlerweile überall in der Stadt, auch in Randgebieten, kaum noch zu finden.
Strengere Planungsrichtlinien, weniger verfügbare Baugrundstücke und hohe Grundstückspreise begrenzen die Anzahl neuer Projekte. Knappheit kann zwar gute Projekte begünstigen, macht aber nicht jede neue Wohnung zu einer guten Investition. Käufer müssen weiterhin Grundriss, Lage, Bauqualität und Gesamtkosten vergleichen.
Der Wiederverkaufsmarkt ist selektiver. Gut gepflegte Häuser zu realistischen Preisen finden weiterhin Abnehmer. Schwächere oder überteuerte Immobilien benötigen länger, um verkauft zu werden. Für Investoren ist der Unterschied zwischen guten Objekten und dem Rest wichtiger als eine stadtweite Schlagzeile.
Zagreb ist nach wie vor ein Binnenmarkt.
Varat schätzt, dass die überwiegende Mehrheit der Wohnungskäufer in Zagreb Kroaten sind. Die Nachfrage kommt sowohl von Zagreber Einwohnern als auch von Käufern aus anderen Teilen des Landes. Er verweist insbesondere auf Dalmatien, wo erfolgreiche Tourismussaisons zu vermehrten Wohnungskäufen in der Hauptstadt führen können.
Ausländische Staatsangehörige in Zagreb sind häufiger Mieter als Käufer. Diplomaten, leitende Angestellte und Profisportler mieten üblicherweise für vier oder fünf Jahre, was oft der Laufzeit eines Einsatzes oder Vertrags entspricht. Ausländische Käufer sind an der kroatischen Küste deutlich aktiver, insbesondere Käufer aus Deutschland, Österreich und Slowenien.
Dies ist für Vermieter von Bedeutung. Zagreb bietet zwar Zugang zu einer gewissen internationalen Mieternachfrage, aber sein Wohnungsmarkt ist nicht in gleichem Maße von ausländischen Käufern abhängig wie der Tourismusmarkt Kroatiens.
Wo ein lokaler Berater anfangen würde
Ein Bereich, den Varat genauer unter die Lupe nehmen würde, ist das Stadtzentrum, das sich nach dem Erdbeben von 2020 noch immer im Wiederaufbau befindet. Er erwartet, dass das Gebiet mit Abschluss der Bauarbeiten attraktiver wird. Dieses Potenzial ist jedoch an eine klare Bedingung geknüpft: Käufer müssen nicht nur die Wohnung, sondern auch das gesamte Gebäude prüfen.
Er hebt außerdem etablierte Stadtteile mit Straßenbahnanschluss, täglichem Service und einer nachweislich hohen Nachfrage bei der Vermietung und dem Wiederverkauf hervor.
- Trešnjevka für etablierte Wohnnachfrage und Verkehrsanbindung.
- Maksimir bietet Annehmlichkeiten, viel Grün und ist für den täglichen Gebrauch sehr attraktiv.
- Trnje für eine zentrale Lage und gute Erreichbarkeit der gesamten Stadt.
- Jarun und Vrbani für das Erholungsgebiet, die Dienstleistungen und die langfristige Mietnachfrage.
Dies sind Ausgangspunkte für Recherchen, keine automatischen Empfehlungen. Gebäudezustand, rechtliche Dokumentation, Lage im Straßenraum und Kaufpreis können die Investitionsentscheidung selbst innerhalb desselben Viertels verändern.
Warum Zagreb in der Fünfjahresperspektive höher rangiert
Der Index 2026Q3 weist Zagreb zwei unterschiedliche Positionen zu. Im Hinblick auf die aktuelle Investitionslage belegt die Stadt Platz acht von elf und im Hinblick auf das Fünfjahres-Investitionspotenzial Platz fünf. Die beiden Ranglisten beantworten unterschiedliche Fragestellungen. Die erste betrachtet die gegenwärtigen Investitionsbedingungen, die zweite vergleicht das relative mittelfristige Potenzial.
Zagrebs bessere Position in der Fünfjahresprognose resultiert hauptsächlich aus dem Wert von 67,50 im Bereich der Neubewertungsphase und dem Wert von 82,04 im Bereich der makroökonomischen und physischen Resilienz. Zagrebs Resilienzwert ist der zweithöchste unter den elf Städten. Dies lässt jedoch keine Preissteigerung erwarten. Es zeigt vielmehr, warum Zagreb trotz seiner aktuell weniger wettbewerbsfähigen Ausgangsposition weitere Untersuchungen verdient.
Zagreb im Index
| Messen | Zagreb | Investorenkontext |
|---|---|---|
| Aktuelles Investitionskonzept | 8 von 11 | Heutige Investitionsbedingungen |
| 5-Jahres-Investitionspotenzial | 5 von 11 | Relatives mittelfristiges Potenzial |
| Kaufkraft von 250.000 EUR | 52,5 m² | Der Medianwert der 11 Städte beträgt 64,0 m². |
| Geschätzter Bruttoertrag | 3.90% | Der Medianwert der 11 Städte beträgt 4,301 TP3T. |
| obligatorische Eintrittskosten | 3.02% | Der Medianwert der 11 Städte beträgt 3,471 TP3T. |
| Makro- und physische Widerstandsfähigkeit | 82.04 | Zweithöchster Wert in der Gruppe |
Was man für 250.000 Euro kaufen kann
Laut dem Index erhält man in Zagreb für 250.000 Euro vor Nebenkosten etwa 52,5 Quadratmeter Wohnfläche. Das entspricht ungefähr 4.760 Euro pro Quadratmeter. Varat erklärt, dieser Richtwert spiegele weitgehend die Erfahrungen der Kunden wider. Mit diesem Budget lässt sich auch eine kleinere Wohnung in einem gut erhaltenen Bestandsgebäude oder, je nach Lage, in einem Neubauprojekt finden. Den vollständigen Kontext finden Sie in unserem Kaufkraftvergleich in 11 Städten.
Die größte Einschränkung ist die Verfügbarkeit. Kleinere Wohnungen zu realistischen Preisen sind rar, und attraktive Objekte sind schnell vergriffen. Investoren sollten daher den Vergleichsindex vom konkreten Kaufangebot trennen. Der Index ermöglicht zwar einen Vergleich zwischen Städten, die endgültige Kaufentscheidung hängt jedoch von der Immobilie, dem Gebäude und der genauen Lage ab.
Zagrebs geschätzte Bruttorendite von 3,90 Prozent liegt unter dem Median der elf Städte von 4,30 Prozent. Daher sind die Auswahl der Immobilie und die Kostenkontrolle von entscheidender Bedeutung. Die Stadt gleicht diesen Nachteil teilweise durch geschätzte obligatorische Eintrittskosten von 3,02 Prozent aus, die ebenfalls unter dem Median der elf Städte von 3,47 Prozent liegen. Die tatsächlichen Erwerbskosten hängen von der Immobilie und der Transaktionsstruktur ab, insbesondere davon, ob Mehrwertsteuer oder Grunderwerbsteuer anfällt. Die Bruttorendite beinhaltet keine Kosten für Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Steuern oder Finanzierung.
Was ausländische Käufer tendenziell übersehen
Ausländische Käufer konzentrieren sich oft auf die Wohnung und verschieben den weiteren Ablauf. Varat rät zum umgekehrten Vorgehen. Rechtsstatus, Genehmigungen, Eigentumsverhältnisse und Gebäudezustand sollten vor dem Kaufabschluss geprüft werden.
Er weist außerdem auf praktische Probleme hin, die in einer Auflistung selten deutlich werden.
- Der Aufbau einer Gemeinschaft und wie gemeinsame Entscheidungen getroffen werden.
- Nachbarn und deren möglicher Einfluss auf die Mietnachfrage.
- Mietverwaltung und die Verfügbarkeit eines zuverlässigen lokalen Anbieters.
- Mieterauswahl und die realistische Nachfrage nach dieser Immobilie.
- Alle Steuern, Gebühren und Kaufabwicklungsschritte, die für den Käufer gelten.
Diese Details können sich auf die Miete, den Leerstand, den Wiederverkaufswert und den Verwaltungsaufwand der Immobilie auswirken. Sie lassen sich zudem anhand von Fotos und Objektbeschreibungen nur schwer beurteilen.
Ivan Varats Ratschlag an einen ausländischen Erstkäufer
“Beginnen Sie nicht mit der Immobilie. Beginnen Sie mit der Due-Diligence-Prüfung.”
Varats Argument ist einleuchtend. Eine Immobilie mag auf dem Papier attraktiv erscheinen, doch die tatsächliche Rentabilität hängt von Eigentumsverhältnissen, Genehmigungen, dem Zustand des Gebäudes, geplanten Baumaßnahmen und der genauen Lage ab. Ausländische Käufer sollten diese Punkte daher von qualifizierten lokalen Fachleuten prüfen lassen, bevor sie eine Anzahlung leisten oder einen verbindlichen Vertrag unterzeichnen.
Die nächsten 12 bis 24 Monate
Varat erwartet einen stabileren Markt, ein langsameres Preiswachstum und insgesamt eine schwächere Nachfrage. Er geht weiterhin davon aus, dass hochwertige Neubauprojekte in guten Lagen Käufer anziehen werden, sofern die Raumaufteilung stimmt und die Preise realistisch sind. Das Angebot an solchen Objekten bleibt jedoch begrenzt.
Der Wiederverkaufsmarkt hat bereits begonnen, attraktivere Immobilien von weniger attraktiven zu trennen. Gut gepflegte Häuser mit realistischen Angebotspreisen finden weiterhin Abnehmer, während andere länger brauchen. Ein schwächerer Verkaufsmarkt bedeutet nicht automatisch eine geringere Mietnachfrage. Studenten, Berufstätige und andere Neuzugezogene können sich auch bei einer insgesamt nachlassenden Kaufnachfrage weiterhin um das begrenzte Angebot an Mietwohnungen bewerben. Die Mieten sind im Verhältnis zu den lokalen Einkommen bereits hoch, doch das begrenzte Mietangebot könnte ein moderates weiteres Mietwachstum ermöglichen.
Das Stadtzentrum birgt im Zuge der Sanierungsarbeiten zusätzliches Potenzial. Investoren sollten dies als Frage der Objektbetrachtung betrachten. Der Zustand jedes einzelnen Gebäudes und die noch ausstehenden Arbeiten sind wichtiger als ein allgemeiner Eindruck des Viertels.
Für wen Zagreb geeignet sein könnte
Zagreb könnte für Investoren, die sich mit einer kleineren Wohnung zufriedengeben, eine mehrjährige Haltedauer planen und bereit sind, detaillierte rechtliche und bauliche Prüfungen durchzuführen, eine nähere Betrachtung wert sein. Die Fünfjahresplatzierung macht die Stadt auch für Käufer interessant, die Wert auf Wertstabilität und Wertsteigerungspotenzial legen und weniger auf eine hohe Rendite.
Über den lokalen Experten
San Patrik Immobilien
San Patrik Real Estate ist eine Boutique-Immobilienagentur, die sich auf hochwertige Wohnimmobilien und internationale Käufer in Kroatien spezialisiert hat. Das Unternehmen ist Mitglied von Leading Real Estate Companies of the World, einem internationalen Netzwerk unabhängiger Immobilienfirmen.
Quellen und Umfang
Beobachtungen und Zitate zum lokalen Markt: Antworten aus einem Interview mit Ivan Varat, Geschäftsführer von San Patrik Real Estate. PFC-Zahlen: Index 3. Quartal 2026, basierend auf Daten, die von Juli bis September 2026 erhoben wurden.
Der Index vergleicht elf ausgewählte europäische Städte. Er repräsentiert nicht den gesamten europäischen Wohnimmobilienmarkt. Seine Ranglisten und Schätzungen dienen der Recherche und stellen keine Prognosen, Garantien oder individuelle Finanzberatung dar.
Erfahren Sie mehr über den PFC Property Investor Index, lesen Sie die Methodik, Oder lesen Sie unsere frühere Analyse von Was Zagreb in die Top Fünf der letzten fünf Jahre bringt.