Eine möblierte 54 m² große Wohnung in Iancului wurde für 90.950 € in einem 1977 erbauten, thermisch sanierten Gebäude angeboten. Der Verkäufer versicherte, es bestehe “kein Erdbebenrisiko”. Die Küche war bereits fertiggestellt. Die Frage der Gebäudesicherheit blieb jedoch offen.
Die PFC Immobilieninvestor-Index 2026Q3 Bukarest belegt im Current Investment Case den ersten Platz. Dieser Test mit 19 gelisteten Städten untersucht, was dieser Vorteil auf Stadtebene bei einer Obergrenze von 100.000 € tatsächlich bedeutet.
In Bukarest findet man zu diesem Preis noch immer bewohnbare Zweizimmerwohnungen, insbesondere außerhalb des Stadtzentrums. Die entscheidende Frage ist jedoch oft nicht, ob die Wohnung bezugsfertig aussieht, sondern ob das Gebäude, die Eigentumsdokumente und die Wohnanlage einer ordnungsgemäßen Prüfung standhalten.
Was die Live-Probe ergab
Place for Capital prüfte am 30. Oktober 2026 19 aktuelle Immobilienangebote mit einem Preis von maximal 100.000 €. Die Stichprobe umfasste die Stadtteile Titan, Apărătorii Patriei, Iancului, Drumul Taberei und Berceni. Fünfzehn Objekte wurden als möbliert, instand gehalten, fertiggestellt oder anderweitig bezugsfertig angeboten. Vier Objekte waren eindeutig renovierungsbedürftig.
Zum Referenzzinssatz der Europäischen Zentralbank vom 29. Oktober 2026 entsprachen 100.000 € etwa 111.300 $.
Der mittlere Angebotspreis lag bei 92.000 €. Die mittlere Nutzfläche betrug 51 m² und der mittlere Angebotspreis lag bei 1.818 € pro m². Dies sind Angebotspreise, nicht die Preise abgeschlossener Transaktionen.
Die Grafik zeigt, dass man für 100.000 € in einigen an die U-Bahn angebundenen Stadtteilen immer noch eine Einzimmerwohnung oder eine Zweizimmerwohnung bekommt. Es handelt sich dabei nicht um eine einheitliche Wohnung. Die Preisspanne reichte von einer renovierten 39 m² großen Wohnung in Berceni für 83.500 € über eine möblierte 55 m² große Wohnung in Titan für 99.500 € bis hin zu einer 56 m² großen Immobilie aus dem Jahr 2023 in Apărătorii Patriei für 94.900 €.
Beispielhinweis: Dies ist eine Momentaufnahme der Angebotspreise von sichtbaren Zweizimmerwohnungen aus einer früheren Zeit, keine Marktübersicht oder Transaktionspreisreihe. Offensichtliche Duplikate und ein Eintrag mit unklarem Stadtstandort wurden ausgeschlossen.
Der städtische Richtwert ist hilfreich, aber keine Garantie für 100.000 €.
Die Stadt erzielt im aktuellen Investitionsszenario 87,70 Punkte. Ihr standardisierter Benchmark für eine Kaufkraft von 250.000 € entspricht 103,3 m² und ihr um Leerstände bereinigter Bruttorendite-Benchmark liegt bei 4,601 TP3T.
Datenerhebungszeitraum: Juli–September 2026.
Der städtische Vergleichswert erklärt die relative Bezahlbarkeit von Wohnraum in Bukarest, sagt aber keinen Deal für 100.000 € voraus. Die spätere Stichprobe umfasst bestimmte Stadtteile und Gebäudetypen.
Die Renovierungsvariante ließ weniger, nicht mehr, Budgetspielraum.
Der Medianpreis für bezugsfertige Mietobjekte lag bei 91.500 €, was 8.500 € unter dem angestrebten Budget bedeutete. Bei renovierungsbedürftigen Objekten lag der Medianpreis bei 92.450 €, was 7.550 € Spielraum ließ. Die renovierten Objekte blieben 950 € günstiger, nicht besser.
Das ist die weniger offensichtliche Erkenntnis. In dieser Momentaufnahme führte die Entscheidung für ein sichtbares Renovierungsprojekt nicht zu einer finanziellen Reserve. Der verbleibende Betrag musste weiterhin für Rechtsberatung, Grundbucheintrag, mögliche Maklergebühren, technische Prüfungen, Einrichtung und Reparaturen verwendet werden. Ein niedrigerer Ausstattungsstandard bedeutete nicht automatisch eine bessere Investition.
Die denkwürdige Bukarest-Falle ist der Block, nicht das Sofa.
Bukarest führt ein offizielles Adressregister der technisch bewerteten Gebäude durch die Kommunale Verwaltung für die Konsolidierung erdbebengefährdeter Gebäude. Ein Käufer sollte die genaue Adresse recherchieren und, falls vorhanden, das zugrunde liegende Gutachten einholen.
Das Fehlen eines Gebäudes in der Liste beweist nicht dessen Sicherheit. Es kann bedeuten, dass das Gebäude nicht begutachtet oder erfasst wurde. Eine Angabe wie “kein Erdbebenrisiko” sollte daher eine Dokumentenanforderung auslösen und die Frage nicht abschließend klären.
Die gleiche Logik gilt auch für andere Aspekte als die Erdbebensicherheit. Prüfen Sie das Baujahr, die Tragwerkskonstruktion, ungenehmigte Umbauten, Haftungsrisiken für Dach und Aufzug, Zahlungsrückstände der Eigentümergemeinschaft, geplante Sanierungsmaßnahmen und ob der Katasterplan der Wohnung der Realität entspricht.
Die Streuung der Angebotspreise unterstreicht diese These. Ältere Gebäude fanden sich sowohl am unteren als auch am oberen Ende der Preisspanne pro Quadratmeter der Stichprobe, und ein renovierter Innenausbau beseitigte die Frage nach der Gebäudequalität nicht. Das Baujahr ist kein Indikator für die Sicherheit. Es dient lediglich als Anlass, die relevanten Beweise zu prüfen.
100.000 € sollten nicht als Budget für den geforderten Preis betrachtet werden.
In Rumänien wird beim direkten Kauf von Immobilien keine Käufersteuer erhoben. Der Käufer trägt üblicherweise die Notar- und Grundbuchkosten. Die Grundbuchgebühr beträgt für Privatpersonen 0,151 TP3T, während die Notargebühr einem festgelegten Tarif folgt und vom Wert der Immobilie abhängt. Leitfaden für rumänische Notare listet außerdem Dokumente wie Eigentumsurkunde, Katasterauszug, Steuerbescheinigung, Eigentümergemeinschaftsbescheinigung und Energieausweis auf.
Der Index verwendet einen obligatorischen Einstiegskosten-Benchmark von 250.000 € (1,1323%) für den Städtevergleich. Für ein Geschäft im Wert von 100.000 € sind ein separates, tarifbasiertes Notarangebot sowie gegebenenfalls Makler-, Anwalts-, Gutachter- und Reparaturkosten erforderlich.
Die Mehrwertsteuerbehandlung bedarf ebenfalls einer direkten Klärung. Ein privater Weiterverkauf und ein Verkauf durch einen Bauträger werden möglicherweise nicht auf derselben Grundlage beworben. Prüfen Sie daher vor dem Vergleich zweier Verkaufspreise, ob die Mehrwertsteuer enthalten ist.
Wie sieht es mit Miete, Airbnb und Steuern aus?
Die Zahl von 4,601 TP3T ist ein um Leerstände bereinigter Bruttorendite-Benchmark. Sie versteht sich vor Berücksichtigung von Betriebskosten, Steuern, Finanzierungskosten, größeren Reparaturen und einmaligen Akquisitionskosten.
Für Kurzzeitvermietungen können eine touristische Klassifizierung, eine Steuerregistrierung, Gästelisten und Genehmigungen der Bau- oder Nachbarbehörden erforderlich sein. Langfristige Mietzahlungen werden bis zur Klärung dieser Genehmigungen und Kosten abgesichert.
Eine praktische Checkliste für 100.000 €
- Suchen Sie die genaue Gebäudeadresse im offiziellen Erdbebenregister und fordern Sie den Sachverständigenbericht an.
- Gleichen Sie den Eigentumstitel, den Katasterplan, die vermessene Fläche und etwaige interne Änderungen ab.
- Besorgen Sie sich die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft und erkundigen Sie sich nach Zahlungsrückständen sowie nach Haftungsfragen bezüglich Dach, Fassade, Aufzug und Heizung.
- Vergleichen Sie den Angebotspreis mit dem schriftlichen Umfang der Renovierung und Einrichtung.
- Die Mittel für Anschaffung und Reparatur sollten nicht im Verkaufspreis des Verkäufers enthalten sein.
- Langfristige Mietverträge sollten vorrangig abgesichert werden. Kurzfristige Vermietungen sollten als separater, regulierter Geschäftsfall behandelt werden.
Diese Suchfunktion eignet sich am besten für einen Barzahler, der ein älteres Mehrfamilienhaus akzeptiert, eine konventionelle Einzimmerwohnung zur Miete sucht und eine detaillierte Prüfung der Adresse durchführen kann. Sie ist weniger geeignet für einen Investor, der einen zentral gelegenen Neubau mit einem festen Gesamtbudget von 100.000 € benötigt und keine Unsicherheiten bezüglich Technik oder Renovierung wünscht.
Die Antwort
Für 100.000 € kann man in Bukarest immer noch eine bezugsfertige Wohnung erwerben. Die besten Erfahrungen damit machen sich in etablierten, verkehrsgünstig gelegenen Vierteln, weniger im Stadtzentrum. Der entscheidende Vorteil liegt darin, die Qualität der Ausstattung nicht länger als alleiniges Kriterium für “bezugsfertig” zu betrachten. Eine Wohnung ist erst dann eine Investition wert, wenn das gesamte Gebäude geprüft und für mietbereit befunden wurde.
Methodischer Hinweis: Der Stadtbenchmark und der datierte Listingtest beantworten unterschiedliche Fragestellungen. Siehe dazu die Methodik des PFC Property Investor Index für den Vergleichsrahmen.