Der Immobilienmarkt in Lissabon hat sich etwas beruhigt, sodass Käufer mehr Verhandlungsspielraum haben. Eine bedeutende Steueränderung im Jahr 2026 hat jedoch den Einstieg für viele Nichtansässige erschwert. James Lumley-Savile von Lisbon Property erklärt, warum die besten Gelegenheiten nun vom jeweiligen Gebäude, der geplanten Nutzung und dem Kaufpreis abhängen.
Lissabon hat sich abgekühlt, aber das Einkaufen ist nicht einfacher geworden.
Lumley-Savile beschreibt den Markt als stabil, nicht überhitzt. Er schätzt die durchschnittlichen Angebotspreise in der Stadt auf rund 6.200 Euro pro Quadratmeter, etwa 3 Prozent höher als im Vorjahr. Das Wachstum hat sich ab 2022/23 deutlich verlangsamt. Gut präsentierte Wohnungen in attraktiven Innenstadtlagen verkaufen sich weiterhin schnell, während überteuerte Häuser und sanierungsbedürftige Immobilien länger auf dem Markt bleiben.
Das ist der zentrale Spannungsherd für Investoren in Lissabon im Jahr 2026. Käufer können zwar bei schwächeren Immobilienbeständen als noch vor zwei Jahren besser verhandeln, doch der Kauf selbst ist für viele Nichtansässige teurer geworden. Ein Preisnachlass kann daher durch Steuern, zukünftige Baumaßnahmen oder einen unpassenden Mietplan aufgezehrt werden.
Der PFC Property Investor Index 2026Q3 spiegelt diese Spannung wider. Lissabon belegt hinsichtlich der aktuellen Investitionslage den elften von elf Plätzen und hinsichtlich des Fünfjahres-Investitionspotenzials den zehnten Platz. Dies bedeutet nicht, dass es der Stadt an Nachfrage oder Qualität mangelt. Es bedeutet vielmehr, dass Preis, Kaufkosten und Mieteinnahmen nun stärker aufeinander abgestimmt sein müssen.
Lissabon erzielt im Bereich „International Visitor Exposure“ einen Wert von 84,23 und belegt damit den dritten Platz unter den elf Städten des Index. Dies trägt zur Erklärung der globalen Sichtbarkeit der Stadt bei, allerdings beschreibt die Kennzahl die Besucheraktivitäten und nicht die ausländische Nachfrage nach Immobilien oder die Mietgenehmigungen.
Internationale Käufer kehren zurück, aber nicht alle wollen reine Rendite.
Laut Lisbon Property steigt die ausländische Nachfrage wieder. Französische, britische und deutsche Käufer sind weiterhin aktiv, und Lumley-Savile verzeichnet ein verstärktes Interesse aus Mittel- und Osteuropa. Auch Amerikaner und Brasilianer sind Teil des Marktes.
Übliche Budgets liegen zwischen 300.000 und 700.000 Euro. Renovierte Wohnungen mit Aussicht, Außenbereich oder Parkplatz können in den Vierteln Príncipe Real, Lapa, Chiado und Estrela über 1 Million Euro kosten. Viele Käufer wünschen sich ein Eigenheim, das sie selbst nutzen und zwischen ihren Aufenthalten vermieten können, oder eine Immobilie, in die sie später ihren Ruhestand verbringen möchten.
Reine Renditeinvestoren sind seltener geworden. Lumley-Savile führt dies unter anderem auf die Beschränkungen für Kurzzeitvermietungslizenzen in vielen zentralen Stadtbezirken zurück. Investoren können nicht mehr davon ausgehen, dass Lissabons Tourismusstärke automatisch für jede Wohnung ein Kurzzeitvermietungsgeschäft generiert.
Was 250.000 Euro in der Praxis bedeuten
Laut dem PFC Property Investor Index erhält man in Lissabon für 250.000 Euro vor Nebenkosten etwa 44,4 Quadratmeter Wohnfläche. Lumley-Savile hält dies für einen angemessenen stadtweiten Richtwert. Mit demselben Budget kann man in Chiado oder Príncipe Real nur 30 bis 35 Quadratmeter erwerben, in den Außenbezirken hingegen 60 Quadratmeter oder mehr.
Die Angabe von 44,4 Quadratmetern impliziert einen Indexpreisrichtwert von etwa 5.629 Euro pro Quadratmeter. Dieser Wert liegt unter seiner stadtweiten Schätzung von 6.200 Euro für den Angebotspreis, da der Index Angebotspreisdaten aus sechs ausgewählten Lissaboner Teilmärkten kombiniert, anstatt einen stadtweiten Durchschnittspreis zu verwenden. Beide Werte sind Richtpreise für Angebotspreise, nicht für tatsächlich verkaufte Objekte.
Der Index schätzt außerdem eine bereinigte Bruttorendite von 4,05 Prozent (ohne Berücksichtigung von Leerstand). Diese Zahl berücksichtigt keine Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Steuer- und Finanzierungskosten. Sie eignet sich zwar gut für den Vergleich von Städten, ist aber keine Garantie für die Rendite einer bestimmten Wohnung. In Lissabon können die geplante Nutzung, das Gebäude und die Straße genauso wichtig sein wie der städtische Durchschnitt.
Die IMT-Änderung von 2026 trifft kleinere Budgets am härtesten.
Mit dem am 20. Mai 2026 veröffentlichten Dekret Nr. 97/2026 wurde für viele Wohnimmobilienkäufe von Nichtansässigen ein einheitlicher Grunderwerbsteuersatz von 7,5 Prozent eingeführt. Die praktischen Auswirkungen sind jedoch nicht bei jedem Kaufpreis gleich. Lumley-Savile geht davon aus, dass sich die Änderung vor allem auf Käufer mit einem Kaufpreis unter etwa 300.000 Euro auswirken wird, da die bisherige progressive Berechnung zu einem niedrigeren effektiven Steuersatz führen konnte.
Für den typischen PFC-Wiederverkaufsfall hat Lissabon die obligatorischen Eintrittskosten auf 8,45 Prozent geschätzt. Darin enthalten sind 7,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 0,8 Prozent Stempelsteuer und ein Registrierungszuschuss von 0,15 Prozent. Bei einer Immobilie im Wert von 250.000 Euro beläuft sich der Richtwert auf etwa 21.125 Euro. Der PFC Property Investor Index 2026Q3 berücksichtigt diese Regelung bereits, sodass die Steueränderung Teil des veröffentlichten Ergebnisses von Lissabon und keine nachträgliche Anpassung ist.
Lumley-Savile empfiehlt, einen Puffer von etwa 10 Prozent über dem Kaufpreis als Gesamtkostenpuffer einzuplanen. Der PFC-Benchmark berücksichtigt 8,45 Prozent der üblichen Pflichtkosten. Dieser größere Puffer deckt Steuern und Zulassungsgebühren sowie Rechtsberatung, Due-Diligence-Prüfungen und weitere transaktionsspezifische Ausgaben ab.
Das Gesetz sieht Möglichkeiten vor, die Differenz zum Normalpreis zurückzuerhalten, wenn der Käufer später bestimmte steuerliche Wohnsitzbedingungen oder Voraussetzungen für eine langfristige Vermietung erfüllt. Lumley-Savile geht davon aus, dass dies einige Käufer dazu bewegen wird, langfristig zu vermieten oder einen portugiesischen Steuerwohnsitz anzunehmen. Eine automatische Rückerstattung erfolgt nicht. Die Regelung zur Miete beinhaltet Prüfungen hinsichtlich Zeitpunkt, Dauer und Mietobergrenze. Der volle Betrag ist bei Vertragsabschluss vor einer späteren Geltendmachung von Ansprüchen zu entrichten.
Die vollständige Berechnung, die Rückerstattungsbedingungen und den Vergleich mit den anderen zehn Indexstädten finden Sie hier: Lissabons 7,5-prozentige IMT und die Investitionsmöglichkeit.
Wo ein lokaler Käuferberater suchen würde
Als Käufermakler würde Lumley-Savile kein Gebiet auswählen, ohne die Immobilie, das Gebäude und den Preis zu prüfen. Er nennt mehrere Ausgangspunkte für unterschiedliche Strategien.
- Alvalade und Avenidas Novas. Etablierte Wohngebiete, gute Anbindung an die U-Bahn und stetige langfristige Mietnachfrage.
- Campo de Ourique und Estrela. Zentrale Lage und anhaltende Attraktivität, allerdings mit einem höheren Einstiegspreis.
- Alcântara. Zugang zum Fluss und ein Bezirk, der gegenüber den umliegenden Gebieten noch aufholt.
- Olivais, Benfica und Lumiar. Besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, oft um die 4.000 Euro pro Quadratmeter, und Nachfrage von Familien und ortsansässigen Mietern.
Dies sind Ausgangspunkte für Recherchen, keine automatischen Empfehlungen. Eine einzelne Straße, der Zustand eines Gebäudes oder ein geplantes Wohnbauprojekt können die Investitionslage verändern.
Was ausländische Käufer oft unterschätzen
Der Zustand des Gebäudes und der Eigentumswohnanlage sind die ersten Risiken, die Lumley-Savile prüfen würde. Viele ältere Gebäude in Lissabon benötigen Reparaturen an Dächern, Fassaden oder Aufzügen, deren Kosten von den Eigentümern getragen werden. Ein Käufer sollte vor Vertragsunterzeichnung das Protokoll der Eigentümerversammlung lesen und den Instandhaltungsfonds prüfen.
So kann sich eine vermeintlich günstige Renovierungsmöglichkeit in einen teuren Kauf verwandeln. Der Zustand der Wohnung ist nur ein Teil des Risikos. Ein schwaches Instandhaltungsrücklagen oder geplante Dach-, Fassaden- oder Aufzugsarbeiten können unerwartete Kosten verursachen, die in der Anzeige nicht erwähnt wurden.
Als Nächstes sollten die Vermietungsbestimmungen beachtet werden, insbesondere wenn die Vermietung auf Kurzzeitaufenthalte ausgerichtet ist. Die Genehmigung kann je nach Standort und Lizenzstatus variieren, daher sollte die beabsichtigte Nutzung für die jeweilige Adresse geprüft werden. Ein florierender Tourismusmarkt bedeutet nicht automatisch, dass jede Wohnung legal als Kurzzeitvermietung betrieben werden darf.
James Lumley-Savile über den ersten rechtlichen Schritt
“Beauftragen Sie einen unabhängigen portugiesischen Anwalt, bevor Sie den Schuldscheinvertrag unterzeichnen, nicht erst danach.”
Die Vertrag-promessa de compra e venda, Der portugiesische Kaufvertrag (CPCV) kann bindende Verpflichtungen begründen. Ein unabhängiger Anwalt kann vor Vertragsabschluss Eigentumsverhältnisse, Genehmigungen und Schulden der Immobilie prüfen. Dies ist besonders wichtig, wenn die Investition von Renovierungsarbeiten, einer Vermietungslizenz oder einer bestimmten steuerlichen Behandlung abhängt.
Ein Markt für Selektion statt für Momentum
Lumley-Savile prognostiziert einen langsamen Preisanstieg im niedrigen einstelligen Prozentbereich pro Jahr, wobei sich die besten Lagen besser behaupten dürften als weniger attraktive Objekte. Er geht davon aus, dass die Mieten aufgrund des begrenzten Angebots und des schleppenden Neubaus stabil bleiben werden.
Die lokale Einschätzung und der Index deuten in dieselbe Richtung. Lissabon ist 2026 keine einfache Anlage mit hohem Wachstumspotenzial oder hoher Rendite. Die Chance liegt darin, einen etwas ruhigeren Markt zu nutzen, um hart zu verhandeln und Immobilien abzulehnen, deren Preis Steuern, Zustand und realistische Vermietungsmöglichkeiten nicht berücksichtigt.
Es eignet sich möglicherweise für Käufer, die Wert auf internationale Attraktivität, Eigennutzung oder langfristige Nachfrage legen und hohe Anschaffungskosten akzeptieren können. Weniger geeignet ist es unter Umständen für Investoren, deren Entscheidung von maximaler Nutzfläche, geringen Transaktionskosten oder einer hohen Anfangsrendite abhängt. In diesem Markt sind die objektspezifischen Prüfungen keine bloße Formalität, sondern integraler Bestandteil der Investitionsbetrachtung.
Über den lokalen Experten
Lissabon-Immobilie
Lisbon Property ist ein Maklerunternehmen in Lissabon, das internationale Käufer bei der Suche, Bewertung und Verhandlung von Immobilien in der ganzen Stadt unterstützt. Das Unternehmen steuerte seine Expertise zum lokalen Markt und seine Fotos als Lissabon-Expertenpartner zu diesem Artikel von Local Lens bei.
Quellen und Umfang
Die lokalen Marktbeobachtungen und Kursangaben stammen von James Lumley-Savile von Lisbon Property (Oktober 2026). Die PFC-Zahlen basieren auf dem PFC Property Investor Index 2026Q3 und beruhen auf Daten, die von Juli bis September 2026 erhoben wurden. Die portugiesischen Steuervorschriften basieren auf … Decreto-Lei n.º 97/2026 und die Gegenwart IMT-Leitfaden, veröffentlicht von der portugiesischen Steuer- und Zollbehörde.
Der PFC Property Investor Index vergleicht elf ausgewählte europäische Städte. Er repräsentiert nicht den gesamten europäischen Wohnimmobilienmarkt. Seine Ranglisten und Schätzungen dienen der Recherche und stellen keine Prognosen, Garantien oder individuelle Finanzberatung dar.
Erfahren Sie mehr über den PFC Property Investor Index oder lesen Sie die Methodik.