Ein neues Einzimmer-Apartment in der Nähe der Andrássy-Straße, ein kompaktes Zuhause inmitten der Bäume in Buda oder eine 80 m² große Wohnung aus der Zeit des Ersten Weltkriegs, die noch renovierungsbedürftig ist: Alle drei liegen im selben Budget von 250.000 Euro in Budapest.
Forschungs- und Verzeichnisprüfung: 26. September 2026, Aktualisierung zur Steuer- und Kurzaufenthaltsregelung: 27. September 2026. Die Währungsumrechnung basiert auf den für den 25. September 2026 veröffentlichten Wechselkursen der Nationalbank Ungarns.
Die 32 m² große Lücke hat nicht nur mit der Entfernung vom Zentrum zu tun. Es geht auch darum, wer das Risiko der Durchführung trägt. Käufer, die moderne Systeme und eine vorhersagbare Übergabe wünschen, verzichten auf Platz. Käufer, die mehr Wohnfläche wünschen, übernehmen die Renovierung, das Gebäude und den Zeitplan.
KURZ GESCHICHTET
- 250.000 € entspricht etwa 91,11 Millionen HUF und $284.800 HUF bei den Referenzkursen der ungarischen Zentralbank vom 25. September 2026.
- Nach einer Transfergebühr von 4% Euro, einer Abzugsforderung in Höhe von 0,75% Euro und einer Registrierungsgebühr von 10.600 HUF sollte ein Käufer in bar etwa 86,96 Millionen HUF (238.600 € bzw. $271.900 €) ausgeben.
- Bei diesem praktischen Höchstpreis kostet der Neubau-Benchmark für Budapest im März 2026 etwa 47 m². Die Live-Beispiele für Neubauobjekte in dieser Studie bieten eine Fläche zwischen 48 und 51 m².
- Die Sanierungstätigkeiten reichen von einer renovierten Wohnung von 59 m² in Angyalföld bis zu einem Projekt in Józsefváros mit einer Größe von 80 m², aber die größere Immobilie belässt nur 4,26 Millionen HUF im Gesamtbudget für alle Renovierungs- und Notfallmaßnahmen.
- Vergleichebare langfristige Mieten weisen einen Bruttogewinn von etwa 3,1% bis 4,8 Prozent an. Dies sind berechnete Bruttowertverhältnisse, nicht die Renditen der Investoren.
- Die Vermietung für kurze Zeit wird nicht als zweite Ertragsform modelliert. Budapest registriert bis Ende 2026 keine neuen privaten oder anderen Unterkünfte für kurze Aufenthalte, und Bezirk VI erlaubt keine Kurzaufenthaltsmietungen.
PFC BUDGET BOX
| Artikel | Betrag |
| Hauptbudget | €250,000 / $284,800 |
| Ähnliches in ungarischen Forint | 91.105.000 HUF |
| Übernahme der Transfergebühr | 4% des Kaufpreises |
| Annahme der Rechtskosten | 0,75% des Kaufpreises |
| Grundbuchgebühr | 10.600 HUF |
| Praktische Höchstpreisempfehlung | 86.963.628 HUF / 238.636 € / $271.855 |
Die Übertragungssteuer ist die einmalige Steuer, die erhoben wird, wenn sich das Eigentum ändert. Die Berechnung berücksichtigt keine Kosten für Finanzierung, Bewertung, Übersetzung oder Genehmigungen aus Drittländern. Die Rechtsgebühren werden individuell vereinbart, weshalb die Pauschalvergütung 0,75% eine Planungsannahme ist und keine Tarifierung darstellt.
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Die Zahl, die die Suche verändert
Die Durchschnittswerte für Budapest weisen unterschiedliche Richtungen an, da sie unterschiedliche Märkte messen. Die Ungarischer Zentralstatistisches Amt Erzeugte durchschnittliche Werte 1,2 Millionen HUF pro m² Transaktionspreis für gebrauchte Wohnimmobilien in Budapest im vierten Quartal 2025. Juli 2026 Portalliste setzen Mittlere Anfragepreis nahe 1,34 Millionen HUF pro m². Das Ungarische Nationalbank Berichtet 1,85 Millionen HUF pro m² für Neubauwohnungen, die Ende März 2026 in Budapest angeboten werden.
Verwenden Sie diese Referenzwerte für die praktische Obergrenze von 86,96 Millionen HUF und das theoretische Ergebnis ergeben etwa 72 m² bei der offiziellen Durchschnittspreisverkaufsrate, 65 m² bei der ortsüblichen Durchschnittspreisverkaufsrate und 47 m² bei dem neuen Bau-Benchmark.
Die Live-Aufzeichnungen zeigen, warum keine dieser Zahlen allein verwendet werden sollten.
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Was das Geld auf echten Straßen kaufen kann
| Karte | Gebiet | Typ und Zustand | Angegebener Preis | Größe | Preis pro m² | Bedarfsgrundlage |
| 1 | Pasarét, Bezirk II | Wiederverkauft, teilweise modernisiert | 85,0 Mio. HUF / 233.200 € / $265.700 € | 48 m² | 1,77 Millionen HUF | Kompaktes Buda, wenig Geld für Modernisierungen übrig |
| 2 | Rózsa-Straße, Bezirk VI | Neubau im Rahmen einer Sanierung eines historischen Gebäudes | 79,9 Mio HUF / 219.300 € / $249.800 € | 48 m² | 1,66 Millionen HUF | Zentrales, modernes Studio mit einem Schlafzimmer; Küche und Möbel können extra kosten |
| 3 | Százados-Straße, Bezirk VIII | Neubau, Lieferung im Dezember 2026 | 80,0 Mio. HUF / 219.500 € / $250.100 | 50 m² | 1,60 Millionen HUF | Balkon und moderne Anlagen, aber die Miete beginnt erst nach Übergabe |
| 4 | Angol Street, Bezirk XIV | Neubau | 83,99 Mio. HUF / 230.500 € / $262.600 € | 50,79 m² | 1,65 Millionen HUF | Ein modernes Zugló-Apartment mit einem kleinen Nachkauf-Cash-Buffer |
| 5 | Angyalföld, Bezirk XIII | Wiederverkauft, 2021 renoviert | 75,9 Mio HUF / 208.300 € / $237.300 € | 59 m² | 1,29 Millionen HUF | Mehr nutzbarer Raum und eine größere Reserve für Einrichtung oder Leerstände |
| 6 | Lutherstraße, Bezirk VIII | Wiederveräußerung, Renovierungsarbeiten erforderlich | 82,9 Mio. HUF / 227.500 € / $259.200 | 80 m² | HUF 1,04 Mio. | Der Preis für die Größe, aber kein kompletter Kauf über 250.000 € |
Alle sechs sind aktuelle Anforderungspreise, die am 25. September 2026 überprüft wurden. Es handelt sich um Belege für Lieferungen und nicht um abgeschlossene Transaktionen. Die Währungsumrechnungen basieren auf den Referenzkursen der MNB zum selben Datum und sind abgerundet.
Quellen für Verkaufsanzeigen: 1 Pasarét · 2 Rózsa-Straße · 3 Százados Road · 4 Angol Street · 5 Angyalföld · 6 Luther Street
Mit denselben 87 Millionen HUF kann man zwei verschiedene Produkte kaufen.
| Neubau | Verkauf von Gebrauchtwaren | |
| Marktbenchmark | Aufpreis von 1,85 Mio HUF pro m² ab März 2026 | Transaktionsmittelwert von 1,20 Mio HUF/m² im 4. Quartal 2025; mittlere Anfragepreis von 1,34 Mio HUF/m² im Juli 2026 |
| Ungefähige Größe am PFC-Decken | 47 m² | 65 m² bei der angeforderten Durchschnittswerte; 72 m² bei der offiziellen Transaktionsgröße |
| Lebensmittelprobe in dieser Studie | 48 bis 51 m² | 48 bis 80 m² |
| Erste Zustandsbedingungen | Moderne Heizung und Kühlung, Garantien, geringer sofortiger Renovierungsbedarf | Variiert von „fertig zum Einzug“ bis hin zu einer kompletten Renovierung |
| Risiko für außerbondsbedingte Verbindlichkeiten | Küche, Möbel, Parkplatz, Lagerung und Lieferzeit | Verlegung von Leitungen, Sanitäranlagen, Heizung, Fenster und Wohnungseigentumswohnungen |
| Hauptvorteil | Bessere vorhersagbare technische Verhältnisse | Mehr Platz oder eine stärkere Adresse zu demselben Einstiegspreis |
| Hauptkompromiss | Kleinere Lieferung und möglicherweise Wartezeit | Stärker werdende Unsicherheit auf Ebene der Immobilie und des Gebäudes |
Neubau ist in dieser Preisklasse nicht automatisch die günstigste Option. Die Wohnungen in der Rózsa-Straße und der Százados-Straße kosten fast das gleiche wie die 48 m² großen Wohnungen in Pasarét und das 80 m² große Projekt in der Luther-Straße. Was sich verändert hat, ist das Produkt.
Die Wohnung in der Rózsa-Straße kombiniert eine zentrale Lage mit Wärmepumpenanlagen und einem renovierten Gebäude, doch laut der Beschreibung sind möblierte Möbel und die Küche gegen Aufpreis erhältlich. Das Projekt in der Százados-Straße soll im Dezember 2026 abgeschlossen sein. Es bietet einen Balkon sowie moderne Heiz- und Kühlsysteme, kann jedoch erst nach Übergabe Mietverträge unterzeichnen.
Die Angebotsseite verbessert sich. Die MNB zählte im ersten Quartal 2026 22.000 Wohnungen in Bau oder zum Verkauf in Budapest, ein Anstieg von 46 Prozent im Jahr, während die verfügbaren Neubauwohnungen auf ein Rekordhoch von 9.490 stiegen. Das macht neue Wohnungen nicht billig, aber es gibt dem Käufer mehr Projekte zur Auswahl als die alleinigen Zahlen zur Fertigstellung der Bauwerke vermuten lassen.
Die Mehrwertsteuer steht für die Mehrwertsteuer. Qualifizierte Neubauwohnungen mit einer Größe von bis zu 150 m² sind in der Regel bis Ende 2026 von der reduzierten 5 -prozentigen Mehrwertsteuer in Ungarn befreit, mit Übergangsbestimmungen für einige spätere Bauleistungen. Die Preise der Bauunternehmer enthalten normalerweise die Mehrwertsteuer, aber Parkplätze, Abstellplätze und separat zu zahlende Leistungen können unterschiedlich behandelt werden. Ein privater Investor sollte nicht davon ausgehen, dass die Mehrwertsteuer rückerstattet werden kann.
Ungarische Steuerbehörde: 5% Mehrwertsteuer für qualifizierte Neubauobjekte Ungarische Steuerbehörde: MwSt.-Behandlung von Lagerung und Parken
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Warum der Schnäppchenpreis von 80 m² kein Kauf von 250.000 € ist
Die Wohnung in der Lutherstraße ist die auffälligste Immobilie in der Reihe. Für 82,9 Millionen HUF bietet sie 80 m² nahe zu wichtigen Verkehrsanbindungen und Universitäten. Die Wohnung verfügt über zwei Eingänge und könnte flexibel genutzt werden.
Dennoch beläuft sich der Preisangebot plus die budgetierten Gebühren für die Notare und die Registrierung auf rund 86,85 Millionen HUF. Nur 4,26 Millionen HUF bleiben im ursprünglichen Rahmen von 250.000 Euro. Das entspricht 53.000 HUF pro m² für Renovierungs- und Notfallkosten. Die Beschreibung des Wohnungsangebots besagt selbstverständlich, dass die Wohnung renovierungsbedürftig ist, weshalb das große Grundrissplan nicht mit den fertiggestellten Neubauwohnungen vergleichbar ist.
Dies ist die zentrale Erkenntnis des Artikels: 250.000 € kaufen 80 m² im Innenbezirk von Budapest nur, wenn der Käufer akzeptiert, dass 250.000 € nicht die endgültigen Kosten sind.
Die 59 m² große Wiederveräußerung in Angyalföld ist weniger dramatisch, aber nutzerfreundlicher. Sie wurde 2021 umfassend renoviert und beläuft sich nach geschätzten Kaufkosten auf rund 11,59 Millionen HUF des Gesamtbudgets. Diese Reserve hat einen Wert. Sie kann Möbel, Leerstand, selektive Modernisierungen oder einfach die Höhe des Kapitals decken, das am ersten Tag investiert wurde.
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Der Fall des Langzeitmietvertrags
| Beispiel für den Kauf | Nachweis über Langzeitmietverhältnisse | Geschätzter Gesamtkaufpreis | Indirekter Bruttogewinn |
| Rózsa-Straße, Bezirk VI, Neubau von 48 m² | 290.624 HUF/Monat für eine renovierte Wohnung mit 49 m² Wohnfläche in derselben Straße | 83,71 Mio HUF | 4.17% |
| Százados Straße, Bezirk VIII, Neubau von 50 m² | 250.000 HUF/Monat für ein aktuelles, vergleichbares Zweizimmerobjekt von 51 m² im Bezirk VIII | 83,81 Mio HUF | 3.58% |
| Angol Street, Bezirk XIV, 50,79 m² Neubau | 230.000 bis 300.000 HUF pro Monat für zwei aktuelle vergleichbare Wohnungen mit einer Wohnfläche von 50 bis 51 m² | 87,99 Millionen HUF | 3,14% bis 4,09% |
| Angyalföld, Bezirk XIII, renovierte Neubauwohnung von 59 m² | 260.000 bis 319.000 HUF/Monat für 54 m² vergleichbare Wohnungen in der Nähe | 79,52 Millionen HUF | 3,92% bis 4,81% |
| Pasarét, Bezirk II, 48 m² Wiederverkaufsobjekt | 290.000 bis 340.000 HUF/Monat für 48 bis 49 m² vergleichbare Wohnungen | 89,05 Millionen HUF | 3,91% bis 4,58% |
Der Bruttoertrag entspricht der jährlichen Basismiete geteilt durch den angebotenen Preis plus die angenommenen 4% Pflichtgebühren, 0,75% gesetzliche Kosten und eine Registrierungsgebühr von 10.600 HUF. Dies schließt Leerstand, Steuern, Verwaltungskosten, Gemeinschaftsgebühren, Instandhaltung, Einrichtung, Renovierung und Finanzierung aus. Es geht außerdem davon aus, dass der angebotene Preis bezahlt wird.
Das Preisniveau ist eher glaubwürdig als spektakulär. Dies erklärt auch, warum der technische Zustand so wichtig ist. Ein modernes Objekt kann schneller Geld einbringen, während ein günstigerer Quadratmeterpreis in Mängeln und verlorenen Mieten verschwinden kann.
Vergleichbare Quellen für die Vermietung: Rózsa-Straße · Distrikt VIII · Angol Street, HUF 230.000 · Angol Street, HUF 300.000 · Angyalföld, HUF 259,899 · Angyalföld, HUF 319,000 · Pasarét, HUF 290,000 · Pasarét, HUF 340,000
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Warum Airbnb nicht die beste Option ist
Budapest hat die Registrierung neuer Privatunterkünfte und anderer Unterkünfte für Kurzaufenthalte bis zum 31. Dezember 2026 eingefroren. Eine Änderung des Betreibers vieler bereits registrierter Unterkünfte ist während des Moratoriums ebenfalls untersagt. Bezirksregeln können noch weiter gehen: In Terézváros, Bezirk VI, ist ab dem 1. Januar 2026 eine Null-Stunden-Regel für Kurzaufenthalte erlaubt. Das Beispiel der Rózsa-Straße sollte daher auf Langzeitmiete oder für den persönlichen Gebrauch statt auf einer Airbnb-Projektion bewertet werden.
Die langfristige Vermietung von Wohnraum ist in der Regel von der Mehrwertsteuer befreit, während gewerbliche Unterkünfte eine andere, steuerpflichtige Tätigkeit darstellen. Wenn die Mehrwertsteuer auf Unterkünfte anwendbar ist, beträgt die Steuerrate 5 Prozent. Auch wenn der Betreiber Anspruch auf die Steuerbefreiung für Kleinunternehmer hat, kann weiterhin ein Tourismusentwicklungsbeitrag in Höhe von 4 Prozent erhoben werden. Diese Regelungen sind der Grund dafür, warum dieser Artikel die Renditeaufstellung auf langfristige Vermietung basiert.
Ungarische Gesetzgebung: Moratorium für Registrierungen in Budapest bis 2026 Terézváros: Ab 2026 keine Kurzzeitmietungen mehr erlaubt Ungarische Steuerbehörde: Vermietungs- und Unterkunftssteuer im Jahr 2026
Die Frage nach ausländischen Käufern ist getrennt.
EU- und EWR-Bürger benötigen für eine normale Wohnung in Budapest keine Sondergenehmigung für den Erwerb. Die meisten Staatsangehörigen aus Drittländern benötigen eine vorherige Genehmigung des zuständigen Regierungsbüros. Offizielle Richtlinien Die Frist für die Verwaltung ist normalerweise 45 Tage, wenn die Dokumentation vollständig ist.
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Was 250.000 Euro in Budapest tatsächlich kaufen kann
Es bietet eine echte Auswahl, aber nicht ein kostenloses Mittagessen. Mit dem Budget kann man in mehreren gut angebundenen Stadtteilen ein modernes Studiozimmer von 48 bis 51 m² ergattern, eine kompakte Adresse in der exklusiven Buda-Vorstadt, einen renovierten Neubau von 59 m² mit noch vorhandenen Ersparnissen oder ein Projekt in der Innenstadt mit einer Wohnfläche von 80 m², dessen fertige Kosten den Gesamtkosten übersteigen werden.
Budapests stärkster Vorteil auf dieser Ebene ist nicht ein heroischer Renditeertrag aus Mietverträgen. Es geht um die Vielfalt an glaubwürdigen Strategien, die innerhalb einer einzelnen Hauptstadt verfügbar sind. Mit denselben Mitteln kann man sowohl technologische Sicherheit gewährleisten als auch Räumlichkeiten oder Kapital reservieren. Wenige Durchschnittswerte können das abbilden, aber die Angebote auf dieser Website können das durchaus.
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